德克萨斯州普罗维登斯村业主协会被指控种族歧视 - 彭博社

位于德克萨斯州的普罗维登斯村（Providence Village），一个拥有9000名居民的小镇，因禁止接受联邦第8节补助金的居民而面临歧视指控。

摄影师：Shelby Tauber/Bloomberg北美最大的住宅社区管理公司的德克萨斯分公司因其管理的一个业主协会禁止使用政府援助的租户进入其位于达拉斯郊区的社区而被美国住房和城市发展部指控种族歧视。

根据2023年Bloomberg CityLab的调查，普罗维登斯村是德克萨斯州多个业主协会之一，该协会有规定禁止业主将房屋出租给任何接受第8节住房补助金的人。至少有三个这样的业主协会由FirstService Residential管理。

彭博社城市实验室市长们制定议程以应对特朗普时期的住房危机庇护城市如何为与特朗普的再次对抗做准备洛杉矶的火灾对城市住房短缺的影响致命的垃圾滑坡展示了乌干达错失的机会普罗维登斯村的业主协会随后根据一项新州法律修订了其禁令。但HUD的调查声称，这些规则已经对社区及其居民造成了伤害——而业主协会的新租赁政策是一个变通方法，仍将限制第8节受益人在普罗维登斯村居住。

根据对2022年和2023年HOA居民和房东提出的一系列投诉以及两个地方住房管理机构的调查，HUD发现FirstService Residential Texas Inc.及其一名员工违反了《公平住房法》。普罗维登斯业主协会及其董事会主席也被指控。

“《公平住房法》禁止业主协会像房东一样，基于种族拒绝住房机会，”HUD代理总法律顾问本杰明·B·克卢贝斯在一份声明中表示。“HUD不会容忍业主协会实施歧视性政策。”

HUD的调查结果为法官决定是否授予赔偿和强制HOA进一步改变其政策奠定了基础。

代表六名租户提出投诉的律师迈克尔·M·丹尼尔与他的法律伙伴劳拉·贝沙拉表示，像这样的联邦公平住房案件能够走到这一步是非常罕见的。在 2024 和 2023年，HUD仅在两个种族歧视案件中提出了指控。

“在2025年，HUD做出这种明显的歧视判定，并基于明显的种族行为，这是一个独特的情况，”丹尼尔说。

FirstService Residential Texas、普罗维登斯HOA及被指控的个人的律师没有回应详细的评论请求。但根据HUD的投诉，“被告声称他们制定的规则旨在促进维护良好的房屋、稳定物业价值，并解决社区对犯罪的担忧。”FirstService还告诉HUD，它对HOA的行为不负责任。

HUD调查揭示了普罗维登斯可能与其他FirstService业主协会之间的协调情况。租赁规则基于附近一个名为萨凡纳的业主协会早先通过的规则，HUD律师写道，物业管理者与“其他希望做类似事情的FirstService管理社区”分享了普罗维登斯的规则。（律师没有具体说明是哪些，或有多少。）FirstService Residential在美国和加拿大管理着超过9,000个住宅社区，如业主协会、公寓和合作社。

指控

普罗维登斯业主协会管理着位于普罗维登斯村的2,250多套住宅，该村是位于达拉斯以北约一个小时的郊区。

在2022年6月，其业主协会董事会批准了禁止业主将房屋出租给任何接受住房选择券的人的规则，这是一种被称为第8节的住房援助形式。董事会表示，已经居住在该社区的租户最多可以再住90天。在执法开始后，与第8节租户签订租约的房东将被罚款。

这些券旨在帮助低收入租户在高机会社区中找到负担得起的住房，获得一个券可能需要几个月或几年。找到愿意接受券的房东几乎同样具有挑战性。因此，即使董事会后来表示租户可以在租约结束前继续居住最多12个月，对于依赖第8节的租户来说，驱逐的前景尤其严峻。

业主协会董事会表示，这些规则旨在维护社区的物业价值，改善维护并防止犯罪。但HUD发现董事会没有数据证明物业价值在下降，也没有数据将券持有者与犯罪联系起来。数据显示，在禁令实施前，普罗维登斯村的租赁单位数量并没有增加，尽管居民的看法是如此，2022年只有4%的普罗维登斯家庭使用了券。

相反，HUD辩称，董事会是在回应普罗维登斯村人口的另一种变化。“事实上，在此期间，镇上增加的，”HUD律师写道，“是黑人居民的数量和集中度。”在2022年，虽然近四分之三的普罗维登斯居民是白人，但93%的补助金持有者是黑人。

这些事实——加上大量明确种族主义的社交媒体帖子——是导致HUD指控业主协会歧视的证据档案的一部分，因为该协会通过制定规则来有效地将黑人租户驱逐出社区。

普罗维登斯业主协会的律师没有回应关于这些指控的评论请求，但在2023年彭博城市实验室发出的关于禁令原因的问题中，业主协会表示这是“为了应对我们社区中由第8节租户所犯下的前所未有的严重犯罪激增而采取的努力。”

“我们的居民敦促我们采取行动，虽然我们的使命一直是对所有人保持欢迎，但我们不能坐视不理，任由我们的家庭处于危险之中，”声明中写道。“我们将继续为我们的业主而战，因为每位居民都应在他们的家和社区中享有安全和舒适。”

社交媒体的敌意

在2022年禁令之前的几个月，居民在Nextdoor和Facebook上所属的社交媒体群组充斥着关于第8节租户和黑人邻居的恶毒和威胁性帖子。许多帖子将这两个群体混为一谈，并将当地犯罪归咎于他们。

“把你的孩子藏起来，因为第8条款正在肆虐！！！”一则在非官方城镇社交媒体小组上的帖子写道，附上了一张黑人男子的逮捕照片。照片下的评论之一写道：“我希望这足以推动每个人投票支持。”

几则帖子和评论称租户或他们居住的地区为“贫民区”。“似乎这个社区充斥着罪犯，”一位董事会成员写道。“快走！！！ ”

在普罗维登斯村，社区中大多数代金券持有者是黑人这一事实并不是什么秘密，针对黑人邻居的在线仇恨也同样不是什么秘密。包括居民和房东在内的第8条款禁令反对者反复表示，这些规则是出于种族动机。“你们是种族主义者，对吧？”一位居民在提交给业主协会在线门户的材料中写道。

在收到关于普罗维登斯行动的公平住房投诉后，HUD介入并发布了暂停令，普罗维登斯在2022年8月暂停了禁令的执行。但损害已经造成。

根据投诉，十九名代金券持有者搬出了他们的家，导致一些人失去了工作，其他人则打乱了学年。Beshara和Daniel的一位客户在寻找其他接受他们代金券的住房时遇到了困难；一些人不得不搬家多次。租给代金券持有者的房东也遭受了巨大的成本，因为他们的单位被匆忙腾空。与此同时，留下来的租户面临着在线和离线的骚扰，必须忍受他们不受欢迎的事实。

第8节租户在社交媒体上的仇恨并没有在新规则实施或暂停后停止。那些反对禁令的人遭到了骚扰和拍照。2023年，一个名为国家正义党的白人民族主义组织在普罗维登斯村外举行抗议，普罗维登斯委员会表示与其没有任何关联，也不支持该活动。但该组织在普罗维登斯居民家中留下的传单提出了熟悉的说法：“第8节住房券是用来为这些社区带来多样性的工具……黑人带来犯罪和暴力。”

2023年6月，德克萨斯州立法者通过了一项法律，禁止业主协会制定限制使用住房援助的租户的规则，部分受到普罗维登斯村事件的启发。该规则于9月生效。

在德克萨斯州通过新法律后，普罗维登斯在2024年5月修订了规则。业主协会并没有完全禁止第8节租户，而是限制每位业主只能出租一处房产，并限制可出租单元的百分比。由于大多数住房券持有者是从拥有多处房产的大房东那里租房，HUD表示普罗维登斯的新规则的影响与之前的禁令没有太大区别，而该禁令现在是非法的。

在其投诉中，HUD发现最新的租赁限制是试图规避法律——并且显示出业主协会在排除第8节租户方面的坚持，“尽管仍然没有全面的信息将住房券持有者与他们试图解决的问题联系起来，并且尽管居民继续提出公平住房的担忧。”