黑石房地产收益信托（BREIT）未能让管理者获得利润 - 彭博社

黑石集团总部位于纽约。

摄影师：安格斯·莫丹特/彭博社全球最受关注的房地产基金之一正在呈现现实检查：投资者一直寄希望于的房地产市场反弹进展缓慢。

黑石公司为富裕投资者设立的主要基金在2024年增长了1.95%，这是黑石房地产收益信托连续第二年未能提供让其管理者获利的回报。该公司只有在BREIT 提供至少5%的年回报时，才能分享收益。

其主要股份类别最新的乏善可陈的回报提醒人们，房地产市场尚未完全从几十年来最具挑战性的时期恢复过来。利率依然顽固地高，压制着房地产估值。

尽管黑石总裁乔恩·格雷在过去一年中一直表示房地产价值正在“触底”，但该行业仍在努力应对高借贷成本的影响。BREIT在一份报告中表示，市场的复苏仍在进行中，但并不是“V型”的，并补充说其估值反映了更高的利率。

2024年的回报较2023年的0.5%损失有所上升。但希望将资金投入市场的个人投资者看到的是更便宜且回报更高的选择层出不穷。去年，标准普尔500指数上涨了23%。

BREIT 提供几种不同价格点的股份类别。更昂贵的类别最终表现更差，因为更高的费用侵蚀了回报。而 BREIT 的净资产价值从大约一年前的 620 亿美元降至 550 亿美元。

在其全盛时期，富裕个人迅速向 BREIT 投入资金。该物业所有者随后将大量现金注入数据中心、学生宿舍和租赁住房。仅在 2021 年——当市场表现良好且借贷成本较低时——该基金的回报超过 30%。

然后，利率上升，促使全球房地产价格重置。该基金面临对其资产估值的审查。到 2022 年底，BREIT 的客户开始提取更多现金。该信托经历了一段限制提款以避免被迫出售的时期。

截至第三季度，投资者仍然提取的资金超过投入的资金。但这一差距正在缩小。BREIT 的净赎回量比 2023 年 1 月的峰值下降了 97%。

艰难的市场

这场动荡突显了寻求投资于难以估值和出售资产的个人投资者所面临的权衡。私募股权公司一直在加大力度吸引个人投资者，而房地产市场的波动使得放弃某些现金提取能力以获得更高回报的说法变得复杂。

其他基金则明显处于亏损状态。KKR 房地产精选信托 在 2024 年出现了 2.17% 的亏损。而去年截至 11 月，Starwood 房地产收入信托报告了 0.5% 的 亏损。

自从BREIT大约八年前推出以来，该基金的一个关键股份类别实现了9.5%的年化净回报。而黑石并没有放弃其市场开始反弹的观点。

“我们看到大量数据表明，我们正处于房地产复苏的早期阶段，这得益于资本市场的复苏和我们关键领域新建项目的减少，”一位发言人说。