纽约市公寓业主可能承担地方法第97条的费用 - 彭博社

昆士维合作社的居民担心，随着地方法案97的截止日期临近，他们的维护费用将很快翻倍。

摄影师：娜塔莉·凯萨尔/彭博社

纽约市的居民已经在应对全国最高的住房价格之一，还面临额外的费用，以遵守一项要求减少建筑物温室气体排放的法律。

在昆士维合作社，726个单元的住房综合体中，约一半是退休人员，居民们担心他们大约1000美元的维护费用将在未来五年内翻倍，以覆盖电气化他们的供暖和热水系统的成本。“人们的抵押贷款支付非常高”，合作社的财务主管阿莉西亚·费尔南德斯说，可能无法承担额外的负担。

在五个区内，许多物业所有者的账单开始到期，他们必须进行重大资本升级，以遵守地方法案97，该法案要求近50,000栋大型建筑从今年开始减少排放，否则将面临罚款。这项规定是全国最雄心勃勃的减排计划之一，通过在2050年前每隔几年施加更严格的碳限制来减少排放。

虽然一些初步要求可以通过像绝缘管道这样的适度措施来实现，但其最终目标是推动大多数建筑在2050年前实现电气化——这是一项昂贵的事业，许多业主必须尽快开始，以满足即将到来的碳限制。

到目前为止，大约10%的物业未能遵守法律2024年的要求，可能会从今年开始面临处罚。但一些最严格的规定将在2030年生效，届时大多数受覆盖建筑必须减少40%的排放。根据市政府官员的说法，约54%的建筑尚未达到2030年的标准。

纽约市物业面临排放法律合规成本

到2030年，仍需降低排放的建筑中超过一半是住宅。

来源：纽约市市长气候与环境正义办公室

注意：地方法第97条涵盖约50,000处物业，但并非所有建筑都有相同的合规时间表和要求。

公寓和合作社居民发出警报，称他们将面临大幅度的月费增加，以吸收董事会认为必要的任何升级成本。房东也可能将成本转嫁给租户，尽管租金上涨的幅度可能受到各种租金管制法律的限制。

随着在住房危机中挣扎的城市面临财务压力，代表纽约市的州和地方立法者采取了一种新方法：他们推动税收减免，以帮助覆盖昂贵的建筑项目，而不触及法律的框架。

在拖延了一年多后，恢复J-51税收减免的法案通过了纽约市议会，并于12月由市长埃里克·亚当斯签署成为法律，为可负担的多户建筑提供主要资本改善的物业税减免。本月，州立法者将重新发起争取更大物业税豁免的斗争，旨在更多进行专门减少碳排放的升级的物业。

由于物业税是城市最大的收入来源，预算审计人员只能容纳有限的例外。关于税收减免的讨论集中在哪些建筑最需要以及哪些项目应符合资格。J-51税收减免仅适用于每单位平均评估价值低于45,000美元的公寓和合作社，以及符合可负担标准的某些租赁建筑。提议的州法案将适用于更大范围的建筑，但市政官员对其成本表示担忧。

不过，如果没有财政援助，像费尔南德斯这样的物业经理担心居民无法承受这一打击，许多人已经就生活成本问题联系了他们。

阿莉西亚·费尔南德斯摄影师：娜塔莉·凯萨尔/彭博社“我今天早上刚收到一个消息。一位女士正在休产假，她只拿到50%的工资，她在问：我们预计一月份会有任何维护费用的增加吗？”费尔南德斯说。“另一位先生刚从另一栋楼给我发了邮件，他想知道：我们会进行维护费用的增加吗？我们会增加停车费吗？因为他的儿童保育费用在一月份会上涨到每月5000美元。”

去年，市政府估计大约有15,000栋建筑需要投资120亿到150亿美元，以满足2030年的排放上限，并且这一过渡对某些人来说将是“困难且昂贵的”。大约四分之一的超过2030年限额的物业可以通过低难度措施来提高能源效率。但对于至少40%的超过2030年限额的建筑，如Queensview，这些类型的升级将必须与电气化相结合。

En-Power Group，一家工程公司，最近估计，电气化Queensview的天然气供热、热水和炉灶将花费6200万美元，这可能会使一间一卧室公寓的月维护费用增加1155美元，费尔南德斯说。这是提供的两种情景之一，可以在2030年完全消除罚款。她说，建筑物不太可能物理上支持另一种便宜得多的选择——在屋顶上添加一种称为变制冷剂流的供暖和制冷系统，费用在2900万到4700万美元之间。

房地产利益多年来一直在推动削弱法律要求，其中一个建筑业主联盟正在起诉推翻这一强制性规定。该案件在5月被州上诉法院恢复后仍在进行中。

虽然重大改革并不符合城市的利益——当选领导人已经在应对气候变化的成本和破坏性影响——但官员们无法完全忽视物业所有者的财务困境。费尔南德斯说，一些业主有动力推迟施工，而选择支付罚款。

不合规的建筑每超出限额排放一公吨碳，面临每年268美元的罚款。对于Queensview来说，到2030年，这相当于约50万美元，平均到每月大约50美元的租户费用，费尔南德斯说。

城市气候与环境公正办公室的副主任乔·查韦斯表示，虽然有人担心一些人可能会选择罚款，但他对物业所有者是否会选择每年这样做几十年持怀疑态度。

建筑改善带来了能源节省和其他好处，许多居民无法控制冬天暖气的温度，因此不得不打开窗户，他说。税收激励可以“将选择从仅仅支付罚款转变为进行改造，并实现所有你将从中获得的好处，”他补充道。

Queensview可能会受益于新的J-51税收减免版本，该减免自二战后首次创建以来经历了多种变化，以修复空置公寓。虽然该减免最初并不是为了补贴可持续项目而设计的，但亚当斯政府表示，这一激励措施可能在帮助支付经济适用房建筑的升级方面发挥关键作用，并推动其复兴。

根据市政府官员的说法，目前有1,000个超过地方法第97条规定的2030年排放上限的2,751个合作社和公寓将有资格获得新的J-51激励。

Queensview面临电气化天然气供热、热水和炉具的成本。摄影师：Natalie Keyssar/Bloomberg最新版本将提供最长20年的物业税豁免，覆盖高达70%的经济适用租赁、合作社和公寓建筑进行的翻新费用。

在城市制定符合减免条件的工作类型规则之前，目前尚不清楚Queensview将获得多少补助。但Fernandez表示，该合作社在之前版本的税收减免下，因一项1200万美元的电梯现代化项目获得了180万美元的补助，期限为20年。

物业拥有者在2026年之前有一个短暂的机会来利用这一政策，除非控制大部分城市税收的州立法者通过立法允许城市延长该政策。

“在过去四年中，我们看到显著的通货膨胀，我们知道许多建筑业主发现更难以覆盖他们的开支并获得融资，”市住房保护与发展部副专员Kim Darga说。“所以在这个时候，这是一个至关重要的项目。”

代表房东和开发商的团体也在推动州立法，减少为减少排放而进行的工作的物业税，减税幅度与实现的排放减少水平挂钩。此外，它还将为因改善而导致的任何评估增加提供20年的物业税减免。赞助该法案的皇后区民主党议员Ed Braunstein表示，他计划在新立法会议开始时重新提出该法案。

它得到了纽约房地产委员会的支持，这是一个有影响力的贸易团体，以及纽约合作社和公寓委员会的支持。

但是，查韦斯表示，该法案“对城市来说将是极其昂贵的”，并补充说，必须将其缩小以针对特定类型的建筑，城市才会支持它。

他说，城市正在追求其他类型的激励措施，包括倡导计划中的全州50亿美元的新效率：纽约计划的一部分，以帮助多户物业的业主支付这些变化的费用。该资金将在2026年开始的五年内提供。亚当斯政府还在12月最终确定了几项规则，以帮助建筑业主遵守即将到来的上限，包括允许业主通过购买来自拟议的可负担住房再投资基金的排放抵消来满足某些要求。

一些物业所有者对这些措施是否足以减轻地方法第97条对租户和单元业主施加的成本持怀疑态度。但随着2030年截止日期的临近，“任何缓解都是有帮助的，”费尔南德斯说。