分析：优选与黄金地段组屋有赚头 津贴回收料不减买家兴致 | 联合早报

购买优选或黄金地段组屋虽然必须支付津贴回收率，但有分析师指出，由于屋主未来仍可能以更高售价脱手，还是有赚头，因此津贴回收率不会让购买这类组屋的买家却步。

10月的预购组屋销售中，政府首次在新组屋分类框架下推出预购组屋，有15个项目共8573个单位供潜在买家申购。

在新组屋分类框架下，优选组屋和黄金地段组屋的买家，将受到较严格的转售限制，如10年的最低居住年限和津贴回收率，以及对转售买家设收入顶限。

此次优选地段预购组屋的津贴回收率介于6%至8%；黄金地段组屋的津贴回收率为9%。

博纳产业（PropNex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）认为，尽管优选与黄金地段组屋的转售条件更加严格，但由于这些地段的组屋项目地点优越，一些有能力的买家会觉得是值得购买的。

“我们认为津贴回收率相对适中，仍可能对潜在买家有吸引力。假设购屋者以65万元购买黄金地段的四房式单位，未来再以120万元转售，那么9%的津贴回收率就是10万8000元，也就是说他的总收益可仍超过40万元。”

严格转售限制有助减少整体彩票效应

大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣说，津贴回收率、最低居住年限和不允许出租整个组屋单位等严格的转售限制，有助于减少整体的彩票效应，但卖家仍能够提高售价来抵消脱手单位时，须归还政府的一定数目。

潜在买家郑智伟（29岁，建筑师）将与女朋友一起申请本轮的预购组屋销售活动，计划申购碧湾Bayshore Palms的四房式单位。

这个属于优选地段组屋的项目，四房式单位售价介于49万5000元至68万3000元，津贴回收率定在7%。

郑智伟受访时说，由于碧湾的项目地理位置优越，靠近地铁和东海岸公园，他预计未来或能以略高于百万元脱手。

“尽管这里的单位有更严格的转手限制，但之所以会选择那里是因为它靠近两个地铁站，也离我的父母很近。我觉得这个地点宜居，适合家庭，所以就算在最低居住年限后，预计不会马上卖掉它。”

本轮预购组屋销售活动开放申请第二天，截至星期四（10月17日）下午5时，白沙标准地段项目的五房式和三代同堂单位，首次购屋家庭申购率达2.2，二次申购率达69.9；盛港的三房式单位，首次购屋家庭申购率达1.8；二次申购率达10.5。

在本轮销售活动中，仅有标准地段组屋有五房式和三代同堂单位。Taman Jurong Skyline项目的五房式售价从42万7000元起跳；Taman Jurong Skyline和Fernvale Oasis项目的三代同堂单位售价从46万5000元起跳。

较大房型单位料受潜在买家欢迎

橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清预计，较大房型单位，如五房式单位将受潜在买家的欢迎，因为售价比私宅或转售组屋来得低。

“相比优选和黄金组屋，标准地段组屋的最低居住年限较短，让家庭可以更灵活处理，方便在孩子于不同地方就学时搬家。此外，一些标准地段组屋的等候时间也较短。”