义顺真查鲁弄地段招标 分析师反应分歧 | 联合早报

政府推出义顺卡迪地铁站附近的真查鲁弄地段供发展商竞标，这是真查鲁地区首个政府售地项目，预计可兴建875个私宅单位。　

分析师普遍认为，地段靠近地铁站，地点相当优越，但对于招标反应看法不一。有者认为，地段将吸引多达八方竞标，有者却认为地段面积庞大，土地价格可能超过10亿元，可能只吸引一至两方竞标。

根据建屋发展局星期四（9月26日）发布的文告，真查鲁弄地段（Chencharu Close）是2024年下半年政府售地计划（GLS）下正选名单地段之一，为商业及住宅用途，并且须结合巴士转换站和小贩中心。

地段总楼面面积最多为9万6007平方米，至少78%左右须为住宅用途，商用楼面面积最多为1万2600平方米。

料可兴建875个私宅单位

真查鲁弄地段可兴建875个单位，预料是义顺地区第二大私宅项目，仅次于North Park Residences。后者位于纳福城（Northpoint City）上方，共有920个单位。

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_09_13_707022) 大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣认为，地段靠近地铁站，又可发展成结合商业和住宅用途的项目。这类项目一般深受买家欢迎，开发风险相对较低。

他也指出，真查鲁首个预购组屋项目今年6月推出，整体申购率为3.32，反应相当不错。

混合用途地段需求强劲

他预计，查鲁弄地段可吸引五至八方竞标，最高竞标价约10亿元至11亿4000万元，相当于容积率每平方英尺970元至1100元。

但他强调说：“竞标方数量相对较高，不应被误解为发展商对土地销售市场重拾信心的迹象。反之，这是发展商规避风险的另一种表现……因为楼市真正看涨时，例如2020年第四季至2021年第四季，无论住宅用地是否靠近地铁站，每回政府售地计划招标活动都会吸引九至15方投标。”

ERA产业总裁朱泳强说，真查鲁弄地段可能成为义顺的一个显著地标，预料它会跟淡滨尼94街的商住混合用途地段一样，获得热烈反应。

淡滨尼94街地段上星期四（9月19日）招标结果出炉。获六方竞投，是近一年来政府售地计划下，竞投反应最热烈的地段之一。朱泳强说：“淡滨尼94街地段竞标过程激烈，最高和第二高标价只差1.9％，说明混合用途地段需求强劲，特别是那些位于组屋区内的地段。”

得标者须遵守某些规划要求

博纳产业（PropNex）研究和内容主管黄秀莹却持不同看法。她说，真查鲁弄地段有不少吸引人的属性，如靠近地铁站和学校，“然而，我们留意到这地段靠近三巴旺空军基地，得标者须遵守某些规划要求”。

她进一步指出，根据招标文件，这些规划要求包括建筑高度限制，以及需设置视觉遮挡，以防附近的三巴旺空军基地和义顺军营被窥探。如有必要，得标者还需评估是否应进行飞机噪音研究。　　

基于这些因素，黄秀莹预计真查鲁弄地段只会吸引一至两方竞标，最高竞标价相当于容积率每平方英尺900元至1000元。

合登集团（Huttons）首席执行官叶润明也预计，这幅地段土地价超过8亿元，可能吸引少过三方竞标，且发展商出价谨慎，最高竞标价可能只达容积率每平方英尺810元至850元。

真查鲁弄地段招标活动将于2025年5月22日中午12时截止。