本地办公楼市场短期逆风 中期或供不应求 | 联合早报

受企业短期面对经济逆风和新增供应的双重影响，新加坡办公楼的空置率攀升至10个季度以来的高位，中央商业区的办公楼租金也因此承压。然而，若未来政府不售地或没有新的重建项目推出，本地的办公楼可能会面临供不应求的局面。

仲量联行（JLL）星期一（9月23日）发布的最新报告显示，本地甲级办公楼的空置率连续两个季度攀升，今年第三季达到8.3%。这个情况主要因为IOI中央林荫道办公楼（IOI Central Boulevard Towers）的竣工所致。如果不包括新增加的供应量，中央商业区的空置率与今年第一季的5.3%持平，反映出需求大致保持稳定。

中小企业推动办公楼需求 趋势持续稳定

仲量联行东南亚研究与咨询部主管蔡炎亮博士认为，办公楼的需求主要由增长领域中的中小型入驻公司推动，例如金融服务业、专业服务业和新兴科技行业。 “这个趋势在过去12个月保持平稳。”

蔡炎亮在回答《联合早报》询问有关未来需求时说，当前的市场情况很难预测市场的需求。根据2014年至2023年（不包括2020年和2021年冠病肆虐期间）的10年历史平均值，市场吸收了110万平方英尺的办公楼面积。

假设未来没有新的地段出售或开展任何重新发展的项目，到2027年至2029年，全岛各级办公楼的供应量可能降至约5%至6%的结构性水平，届时将出现供应紧缺的情况。

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[市区甲级办公楼第二季环比增长0.5% 涨幅下半年料放缓

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_18_695138) [金融和科技业整合业务功能 下半年本地办公楼租金料停滞不前

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_06_28_691211) 他说：“如果办公楼的需求恢复到冠病疫情前水平，供应吃紧的情况或会更早出现。”

报告说，政府决定不颁发裕廊湖区地段，并把它纳入后备名单中，将导致本地新办公楼的前景更为压抑。如果这个趋势延续下去，会造成中期的办公楼供应不济。

高运营成本致企业租赁谨慎

仲量联行办公楼租赁与咨询部主管唐业（Andrew Tangye）提出，在本地的企业继续面对更高的运营成本困扰，对于资本支出仍然保持谨慎。再加上办公空间最大化，致使一些租户在租约到期后减少租赁面积，两者都降低了办公楼面积的需求。 

尽管经济前景严峻，一些租户仍利用当前的有利环境，提升至更优质的单位，为将来的需求重新设计办公空间。 例如脸书母公司Meta此前租用风华南岸（South Beach Tower）七个楼层的办公空间，大部分已经重新租出。吸引了从中央商业区其他办公大楼搬迁的租户，以及现有租户扩大租赁面积。 

空置率上升租户抗拒租金上调

在租金方面，由于空置率攀升，办公楼租户抗拒租金上调的情况加剧。仲量联行的研究显示，中央商业区甲级办公楼的有效总租金，今年第三季维持在每平方英尺价11.50元。第二季的租金环比增长0.7%，比第一季的1.4%明显放缓许多。

唐业指出，未来几季，中央商业区的整体办公楼空置率预计会保持高企，因为租户搬入新办公楼需要时间。“一些主要办公楼的实际可用库存仍然有限，供应有限的情况也因邵氏大厦（Shaw Tower）完工日期从明年推迟至后年而加剧。”

蔡炎亮预期，全球经济情况会在较低利率的环境下有所改善，加上企业也适应了新的工作模式和增长策略，办公楼租金要到2025年才会见到更强劲的复苏。