财经人语：裕廊湖区地段流标 采用模式需重新探讨 | 联合早报

政府希望在裕廊湖区打造市区以外最大的中央商业区的愿景碰到了挫折。不仅发展商的参与意愿不强，投标的价格也不符合市区重建局的预期，因此地段未成功售出。

市区重建局上星期五（9月13日）宣布不颁发裕廊湖区的地段，不免让大家怀疑政府另辟中央商业区的宏愿会否实现。

裕廊湖区是占地6.5公顷的白色地段，政府去年6月推出供发展商竞投，希望将它打造为新加坡第二个中央商业区，结合生活、消闲与工作。

白色地段让发展商有更大的自由空间，决定在地段上建造房地产的类别和比例，如住宅、办公楼、零售和消闲空间或酒店。按常理说，这么大的一片空白画布，应该是发展商储备土地的良机，但地段在今年3月截标时，只收到同一个财团提交的两份投标书。

裕廊湖区地段以主发展商（master developer）模式招标，并通过“设计概念与价格收益”（Concept and Price Revenue）的双信封方式进行，在评估设计概念提案后，其中一份投标书入围。由于政府认为，入围投标书开出容积率每平方英尺640元的价格过低而拒颁土地。

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[投标发展商出价过低 政府拒颁裕廊湖区白色地段

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_08_01_697985) 地段流标对由凯德发展（CapitaLand Development）、城市发展（City Developments Limited）、星狮地产（Frasers Property）、三菱地产公司（Mitsubishi Estate）和三井不动产（亚洲）（Mitsui Fudosan (Asia)）所组成的财团而言，无疑是失去发展先机和增加大量土地库存的机会。

据笔者了解，投标截止前，原本还有另一个中资发展商与两个本地发展商组成的财团有意参与竞投，但后来因为本地发展商在最后一分钟退出而作罢。由此可见，本地发展商对于发展大规模项目的信心不强。

发展商要发展这么庞大的土地面积必须耗时10年至15年，承担巨大风险和高昂的融资费用。尽管在主发展商模式下，政府会提供不同时长的选购权期（option period）的灵活付款机制，降低发展商支付的前期费用和承担的风险，但近400万平方英尺总面积对发展商来说，地价仍需要近25亿元。 

市建局和发展商 估价是否有分歧

有者认为，在当前的市场情况下，640元尺价算是合理，这是否意味市建局和发展商在估价上有分歧？

主发展商在发展整个地段时要确保整体性和采取无缝发展策略，除了建筑物和设施，同时也需为整个地区提供城市解决方案、制冷系统和气动垃圾收集系统（Pneumatic Waste Conveyance System）等，这对发展商而言是建筑成本以外的额外投入，理应反映在投标价里。

政府估价师是否在为地段做估值时，并没有将发展商的额外成本纳入计算？ 业内人士就反映，政府除了在采取措施减低发展风险之余，也应该考虑到发展商长期的利润率。

打造我国第二个中央商业区固然可以去集中化，撇开办公楼需求因为工作模式改变而有所降低的因素，157万平方英尺的办公楼空间到底要吸引哪类型企业进驻，现阶段并未有方向。

不过，不难预知的是在裕廊湖区的办公楼租金，必须要与市区中央商业区有明显的差距。世邦魏理仕的一份报告就曾指出，要鼓励本地企业搬到市中心以外的办公楼，租金必须有30%至50%的差距。

如果发展成本高，在考虑盈利率的前提下，发展商能扩大差价的能力将受限，这进而会降低裕廊湖区的吸引力。 

政府将裕廊湖区地段纳入备售地段名单，以便有兴趣投标者“勾出”，但地段是否能重见天日仍是个未知数，就像甘榜武吉士（Kampong Bugis）白色地段一样。该地段没有被勾出，加上土壤修复工程延期完成，政府在重新探讨地段发展计划的缘由下，于2022年上半年暂时将它从备售名单中删除。

市建局表示仍会致力于发展裕廊湖区，如果地大风险是发展商的主要考量，政府或可以考虑把地段分成较小面积出售。

为了继续打造一个整体性的项目，政府或许能承担更大责任，担任发展统筹者，协调裕廊湖区不同阶段的发展，并在招标时，向发展商阐明最低的预期和发展方向。