降息在即 房地产投资信托料步入上升周期 | 联合早报

尽管新加坡房地产投资信托（S-REIT）目前整体表现欠佳，随着降息周期将近，前者终将回暖，并预计在下个财年开始全面增长。

华侨银行旗下的新加坡银行（Bank of Singapore）上星期四（8月29日）发布的S-REIT展望报告显示，新加坡信托本财年整体平均每单位派息（distribution per unit）预计环比下降2.7%，但会在下一个财年增长3.6%。

报告指出，受疫情、通胀和高利率影响，新加坡信托自2020年起表现一直不如海峡指数和MSCI新加坡指数。

今年次季，由于贷款成本高筑且汇率波动较大，信托的每单位派息基本还在下降。

鉴于美国通胀减缓且劳动力市场疲软，美国联邦储备委员会大概率会在9月和12月进行两次25个基点的降息。这将降低房地产信托的融资成本，并提升资本市场和募资环境中的资本流动性，提振投资人的信心。

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_09_03_704809) 但报告也提醒，由于信托的贷款和利率掉期（interest rate swap）目前依然显著低于即期利率（spot rate），前者须要先还清到期的债务，因此降息的影响可能不会在短期内转化为增长。

报告也说，短期内美国大选、地缘政治纠纷等风险因素会给市场带来波动性，因此很难确定市场具体何时触底。

数据中心类信托处于增长状态

从估值、财务状况、资产分配、管理资历和战略方针等方面分析，报告最看好的信托包括星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）、凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）、凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）和百汇生命产业信托（Parkway Life REIT）。

新达信托（Suntec REIT）和吉宝数据中心房地产投资信托（Keppel DC REIT）则不被看好，这两者的交易价格超过了新加坡银行研究团队对其估算的公允价值（fair value）。

行业方面，报告认为物流与工业、招待业、零售和办公楼类信托表现会更好，但当下只有数据中心类信托处于增长状态。

在报告发布会上，凯德雅诗阁信托首席执行官张如玲、星狮物流商产信托首席执行官李明芬和吉宝房地产信托首席执行官郭纬立在受邀分享各家信托的发展战略时一致认为，对于信托而言，撤资和投资同样重要。

他们指出，不同资产具有不同的战略价值和商业诉求，而信托要在必要时对投资组合进行重组才能保持增长。此外，可持续性也是一个有商业战略价值的长期追求。