利率若下跌有助减缓S-REIT负债压力 单位价格或从谷底反弹 | 联合早报

美国联邦储备局在9月降息的概率加大，银行贷款利率预料会相应下跌。受访股市分析师认为，这有助于减轻新加坡房地产投资信托（S-REIT）的负债压力，并预计价格接下来会从谷底反弹。

期货市场普遍预期美联储联邦基金利率会在最迟明年1月，从目前的5.5%下调到3.5%，降息25个基点。银行贷款利率料也会跟着下降。

新交所iEdge新加坡房地产投资信托领先指数（SGX iEdge S-REIT Leaders Index），在过去一个月上升2.89%至星期五（8月23日）的1087.181点，显示S-REIT逐步恢复涨势。

星展集团研究分析师陈伟祥、黎铚湧和王家仪在最新报告中指出，贷款利率似乎已达到高峰，接下来可能逐渐下调，而对冲利率较低的S-REIT预料会受益。

他们还说，三个月新元隔夜利率（SORA）以及三年期和五年期利率掉期近来有所下降，而且预计会在明年继续下滑。若每三年进行再融资，成本预料会保持平稳，而整体成本将会随着浮动利率下降。

今年上半年的业绩，多数S-REIT的每单位派息不理想，主要是受到高利率成本的影响。可是根据他们的计算，利率每下调100个利率基点，S-REIT在2025年可能省下2.4%的成本。

FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊同样认为，利率下调对S-REIT有利，但她认为近期内的帮助不大。

“我们不认为美联储在9月的降息后，就会开启货币政策会迅速放宽周期。我们不认为贷款利率会在近期内回落到之前的水平，所以我们预测利率会高企一段时间。”

有鉴于此，不是每个S-REIT接下来都会有良好表现。她较看好凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）和丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust），因为这两只房地产投资信托的房地产组合多元化，抗跌力较强。

工业房地产租赁市场第二季增长强劲

此外，新加坡的工业房地产租赁市场在今年第二季增长强劲，市场对货仓的需求良好。

陈秋伊也认为，远东酒店信托（Far East Hospitality Trust）会从旅游业复苏中获益。她指出，本地今年首七个月的入境旅客人数强劲并可能持续一段时间。

星展集团研究分析师较为乐观，他们认为，多数房地产领域在今年下半年会有较好的表现，尤其是零售、办公楼和物流房地产。

“我们对酒店投资信托的展望态度转为谨慎，并预计酒店需求会在下半年趋缓，多数酒店因为中国的旅游需求不如预期而更加关注价格。”

他们建议买入星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）、丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）、凯德腾飞房地产信托、星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）、联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）和凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）。

华侨银行研究则推荐吉宝房地产信托（Keppel REIT），因为管理层预测本地办公楼的2024财年租金升调率会达到较高单位数。分析师也认为，若银行贷款利率下调致使借贷成本下降，有助于推动吉宝房地产信托的单位价格上扬。