受高利率高通胀打击 海外房地产信托业绩欠佳 | 联合早报

高通货膨胀、高利率环境和经济放缓，普遍影响房地产投资信托的表现，加上运营挑战，致使新加坡上市的海外房地产投资信托表现不如人意。三只最新发布业绩的信托，半年每单位派息都下跌。

分析师预计，尽管减息在望，房地产投资信托或仍要面对多一年的动荡。 

星期三（8月7日）公布业绩的海外房地产投资信托（REIT）包括亚腾美国酒店信托（ARA US Hospitality Trust，下称亚腾）、Elite英国房地产投资信托（Elite UK REIT，下称Elite）以及克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT，下称克伦威尔）。

星展集团分析师陈伟祥接受《联合早报》时说，基于滞后效应，这三只海外房地产投资信托仍会面临高借贷成本。即使利率近期预计走低减低借贷成本，正面效应也会稍后才会显现出来。 

房地产投资信托 或在2025年复苏

“此外8%至12%的高收益率，限制了信托以收购来实现增长的能力。我们预计，信托会以资产再循环做为重要策略。”

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_04_692401) 总体而言，陈伟祥认为房地产投资信托或会在2025年复苏，但鉴于美国选举、通胀以及利率走向，房地产投资信托的前景仍不明朗。

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辉立证券研究高级投资分析师陈润雄受访时说，在宏观环境严峻和地缘政治紧张的背景下，信托无法幸免。

投资组合包括物流、轻工业和办公楼房地产的克伦威尔，今年上半年净房地产收入（NPI）同比下降4.4%至约6550万欧元（约9490万新元），可派发收入也从去年上半年的4381万欧元减少至3965万欧元，跌幅达9.5%，每单位派息也相应跌9.5%至7.05欧分。 

克伦威尔欧洲REIT首席执行长兼执行董事阁凌（Simon Garing）说，过去两年半，信托暂停收购、脱售非战略性资产、延迟非必要的资本支出、维持低杠杆率以保持稳健的资产负债表，这些举措导致每单位派息减少。

陈润雄说：“每单位派息同比减少是意料中事，主要是因为出售房地产，以将净资产负债保持在40%以下。”

克伦威尔星期三闭市上涨4.38%至1.43欧元。

受到房地产空置影响，Elite上半年的NPI和可派发收入双双下跌。今年上半年，Elite的NPI达到1873万英镑（约3161万新元），比去年同期低4.7%；可派发收入也比去年少1.7%至918万英镑。每单位派息跌19.5%，经调整后跌幅是2.1%。

辉立证券研究投资分析师刘淼淼告诉本报，Elite的业绩符合预期，由于七个资产空置导致上半年的收入同比减少0.6%。

刘淼淼说：“我们预计英国央行上个星期减息后，交易会重拾升势，加上组合估值同比增加0.6%，将为未来的资产再循环铺路。我们预计2024财年信托还将收到一笔失修清偿费，这将对收入起到支撑作用。”

她预计信托仍会面对多一年的逆风，高融资成本将继续侵蚀每单位派息，要到2025财年才复苏。

Elite闭市收高8.33%至0.26英镑。

亚腾截至6月底的酒店数量和房间数量都比去年少约5%，加上入住率从68.9%下降至67.3%，影响了上半年业绩。

亚腾NPI同比下跌4.4%至2100万美元（约2790万新元），可派发收入大幅滑落一半，从868万美元，减少至430万美元。每单位派息减少50%至0.747美分。

亚腾闭市下跌17.54%至0.235美元。