金管局拟简化S-REIT杠杆要求 分析：部分大型和海外信托最受益 | 联合早报

对于新加坡金融管理局（MAS）拟议简化对新加坡挂牌房地产投资信托（S-REIT）的杠杆要求，分析师一般认为有利于信托发展，尤其是部分杠杆较高的大型S-REIT。另外，虽然利率年内将转向并开始下行，这个较宽松的杠杆要求将允许信托在寻求收购时更有竞争力。

星展银行的分析师星期四（7月25日）在报告中指出，将受益的信托包括利息覆盖率和总杠杆率（又称负债率）都已逼近2.5倍和45％顶限的信托，例如联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）、吉宝房地产信托（Keppel REIT）、新达信托（Suntec REIT），以及丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）。

兴业银行的分析师同天发布的一份报告则指出，主要受益的将是几只负债率高的大型信托和海外信托，尤其是美国办公楼信托。其他受益者包括凯德中国信托（CapitaLand China Trust）、Elite英国房地产投资信托（Elite UK REIT）、亚腾美国酒店信托（ARA US Hospitality Trust）和力宝商产信托（Lippo Malls Indonesia Retail Trust）。

利息覆盖率反映公司机构支付利息的能力，一般以两倍或更高为宜，S-REIT平均为3.7倍，新达信托和力宝商产信托已低于两倍。

星展集团研究分析师陈伟祥等人在报告中指出，金管局拟议的1.5倍利息覆盖率和50％负债率，要求更宽松，可缓解S-REIT面对的财务压力。“即使在高利率较久的环境下，信托因财务指标恶化导致违反监管规定的风险，也大幅度减少。”

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_05_21_683541) 他们也相信，“当利率环境变得更加有利时，与其他基于杠杆的买家（即私募基金）相比，这（更宽松的杠杆要求）将使S-REIT在收购方面更有竞争力”。

为信托提供更大灵活性和清晰度

新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）在报告中指出：“金管局拟议的简化条例，稍微放宽了负债率和利息覆盖率要求，这是正面的一步，在确保审慎的同时，于当前高利率环境下为信托提供了更大的灵活性和清晰度。”

维杰认为，拟议的简化如果实施，对整体S-REIT的影响有限，因为这一举措的时机接近利率上升周期的尾声。此外，大多数REIT的杠杆率远远低于上限。

辉立证券研究高级投资分析师陈润雄受访时说：“短期内REIT的目标仍是将负债率控制在40％以内，并将利息覆盖率维持在良好水平。”

他认为，REIT不会仅仅因为拟议的变化而对其资本管理策略做出重大改变。“在当前环境下，REIT仍专注于去杠杆化以管理营运资本、偿还高成本债务或将资本回收投入更好的资产。”

新加坡凯基证券（KGI Securities）研究部主任陈广治说：“投资者一般不会频繁买卖REIT和商业信托，买入并持有的投资策略更适用于这个领域，大多数投资者也这样做，战术性交易活动较少，因此长期来看，增加杠杆不会增加市场交易量。”

此外，他指出，希望承受高波动性的投资者不会选择买卖REIT。

华侨投资研究星期四的报告说：“我们继续建议投资者投资于有强大赞助机构支持的优质S-REIT，这些信托财务状况良好，具有资本循环空间，并至少拥有一些新加坡资产敞口。”