金管局拟议所有REIT利息覆盖率必须至少1.5倍 | 联合早报

新加坡金融管理局计划简化我国房地产投资信托（REIT）的杠杆要求，规定所有REIT的利息覆盖率必须至少1.5倍，总杠杆率顶限为50%。

金管局星期三（7月24日）发表文告指出，目前，只有那些有意把总杠杆率顶限从45%提高至50%的REIT，必须确保利息覆盖率（interest coverage ratio）至少2.5倍。未来这项修改落实，所有REIT的利息覆盖率将为至少1.5倍。

利息覆盖率指的是REIT的息税前盈利（EBIT）能够支付多少个月的利息开支。若收入减少，利息覆盖率将下滑，意味着财务状况恶化。总杠杆率（aggregate leverage）也指负债率（gearing ratio），衡量公司承担更多债务的能力。

公众可在8月23日前针对咨询文件提供反馈

当局已在网站上针对简化房地产投资信托的杠杆要求发表一份咨询文件，公众可在8月23日前提供反馈。

金管局指出，利息覆盖率和总杠杆率起着相辅相成的作用，能够衡量REIT的财务实力。当局提议修改规定，凸显REIT经理人在确保信托有能力支付利息方面所肩负的责任。

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_12_694014) 为简化要求，金管局建议，今后所有REIT均采用单一总杠杆顶限50%。目前，REIT的总杠杆率顶限为45%。

当局在咨询文件中说：“把总杠杆率顶限订在50%，以及制定利息覆盖率底线，将继续让REIT谨慎贷款。”

利率近期上升给REIT领域带来冲击，因为它们的融资成本如今更高。不少本地REIT在资本管理方面做了努力，包括发售新股与变卖资产以降低资产负债率，并通过更多资产增值计划，提高现有房地产的价值与租金回报。利率高企也让REIT经理人在收购资产时，较为谨慎。

此外，为了让投资者了解REIT的信贷情况如何受市场条件变化所影响，当局也建议，规定REIT针对息税折摊前盈利（EBITDA）及其利息变化，以及对偿还贷款的能力所带来的影响等，进行敏感度分析。这些REIT必须在它们的中期财务汇报和年报中，披露相关信息。

分析师认为，金管局修改规定有利于本地REIT领域的发展。星展集团研究分析师陈伟祥接受《联合早报》访问时说，降低利息覆盖率和增加总杠杆率，有助于提高REIT的财务灵活性度，提振这个领域的情绪。此外，这也减少了在长期高利率环境下，业者达不到监管要求带来的风险。