分析师：S-REIT次季派息仍疲弱 可抢在减息前趁低吸纳 | 联合早报

向来受本地投资者青睐的新加坡房地产投资信托（S-REIT）进入第二季财报季，市场人士估计，大部份信托每单位派息将持平或减少。如果股价因业绩不理想而走弱，可趁低吸纳大市值S-REIT，抢在美国9月减息前布局。

自从全球央行加息以来，S-REIT即因为融资成本增加，影响了每单位派息。

投资顾问公司GCP Global执行主席叶忠英接受《联合早报》采访时说：“我不认为能有多少只信托在第二季业绩中，宣布更高派息，几乎所有信托的每单位派息都将是持平或更低的。”

除了资金成本升高，叶忠英认为，许多信托没有预料到利率将更长时间维持在更高水平，导致资产负债表无法应付现有的利率环境。

叶忠英还说：“信托若增加派息，很有可能是来自脱售资产的收益。”

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_12_694014) 他估计，美国办公楼信托、对中国有曝险的信托，将发布更多坏消息。对美国、英国和越南高度曝险的信托，持续面对利差缩小（yield compression）的挑战。

酒店信托每单位派息或比去年同期高

新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）受访时也说：“大部分S-REIT的每单位派息将比去年同期减少，主要是因为融资成本增加。”

不过，维杰和辉立证券研究高级投资分析师陈润雄都一致指出，酒店信托最有可能因为客房平均收入（RevPAR）改善，每单位派息比去年同期增加。

维杰说：“入住率和客房价格提高，尤其是以新加坡市场为主的酒店信托，它们的每单位派息有望改善。”

维杰也认为，对大中华市场有曝险，尤其旗下有商业园、物流、办公楼和非必需消费零售资产的信托，收入持续承压。

陈润雄一样预测在中国有物流资产的信托，因为租金减少和出租率下降，派息维持疲弱。他受访时也说：“美国办公楼市场同样面对逆风，但我们估计，在降息的推动下，这个领域将在2025年复苏。”

星展银行日前一份报告指出，Prime美国房地产投资信托（Prime US REIT）和吉宝太恒美国房地产信托（Keppel Pacific Oak US REIT）最近都披露，金融机构愿意提供再融资资金。

报告认为，尽管美国办公楼信托尚未全面走出困境，无法再融资或资金出现缺口的风险已经解除，股价压抑后反弹。上述两只信托过去五个交易日涨了大约7％和3％。

分析师：可买入有强大赞助机构支持大市值S-REIT

维杰认为，S-REIT的股价正接近周期底部，降息是市场正在等待的关键催化剂。

“如果在第二季或上半年业绩发布后，信托股价走软，投资者可以逐渐买入拥有强大赞助机构支持的大市值S-REIT。我们估计，S-REIT将在今年第四季、明年初复苏。”

陈润雄也说：“如果第二季和上半年盈利符合预期，我们认为，S-REIT将在今年下半年或明年因降息而复苏。S-REIT的低估值，也有助推动股价反弹。”

叶忠英过去两年建议投资者避开S-REIT，他透露，早已在低点布局，等候S-REIT复苏。他在过去六个月逐步累积凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust），买入价介于1.88元至1.95元，同时在丰树工业信托 （Mapletree Industrial Trust）跌破2.2元时买入。

叶忠英认为，美国联邦储备局很有可能在9月减息。“一旦美联储开始降息，S-REIT将从两年多的跌势中扭转过来。 ”