新加坡REIT今年来共脱售14项资产 超过收购次数 | 联合早报

高利率环境下，今年迄今新加坡REIT共宣布14项资产脱售，而收购仅有10次，不过收购总额超过脱售额。

新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）最近在一份报告中指出，本地房地产投资信托（REIT）今年来已脱售15亿元资产。相比下，总收购额约为16亿元。

大多数脱售的资产来自新加坡和澳大利亚，并以高于最新估值的溢价出售。这些资产脱售表明信托继续优化各自投资组合，以降低杠杆率，增强资产负债表，并将资本回收用于资产提升或其他收益更高的机会。维杰认为，这种策略在当前市场条件下是正确的做法。

收购方面交易主要关乎海外市场。这是因为在资本化率上升的背景下，海外资产过去几年估值大幅下降，收益率有所提高。维杰预计下半年收购活动将进一步放缓，全财年总价值可能低于去年的32亿元。如果央行实行更多降息，将有利于信托筹集资本和进行增值收购机会，因此明年收购活动可能出现反弹。

分析师：REIT本财年每单位派息料续下降

维杰预计，REIT的2024财年每单位派息（DPU）将继续下降，在2025财年恢复。这是因为高利率环境比预期更持久，利息成本压力持续，全财年水平预计比原先预估高出约20到30个基点。有鉴于此，维杰把本财年每单位派息预测调低了约2%到5%，并预计利息成本压力将在本财年年底达到峰值，在2025财年开始逐渐下降。

此外，随着利率周期接近尾声，市场上资产贬值趋势预计也接近峰值。投资者可能会把握信托账面价值的巨大交易折扣，寻找低价投资机会。

分析师：工业REIT仍是防御性投资

维杰继续视工业REIT为防御型投资。在当前高利率环境下，这些REIT有稳定的收益和资产价值。他看好物流、数据中心和高科技行业持续得益于供应链转移带来的市场动态变化，以及政府将新加坡转型为智慧国家的长期推动。

办公楼REIT方面，维杰预计今年下半年经济增长将回升，因此对新加坡办公空间需求长期前景保持乐观。他指出，办公楼REIT单位价约比账面价值低30%，估值仍具吸引力。

由于整体入住率提高，维杰预计住宿REIT客房平均收入（RevPAR）将在今年实现中单位数增长。然而单位价尚未反映出这一积极前景，仍大幅低于账面价值，为投资者重新进场提供了很好的战术机会。

零售REIT主要挑战仍是高通胀环境下，租户运营成本增加，导致更高的租户流动率。

维杰首选投资为凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）、吉宝房地产信托（Keppel REIT）、宝泽亚太房地产投资信托（AIMS APAC REIT），以及城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trusts）。