星展：永久证券票息率重置或使REIT派息减少 | 联合早报

在当前高利率环境下，一些新加坡房地产投资信托未来三年可能重置永久证券的票息率，可导致每单位派息减少，最多达4%。

星展集团研究星期四（4月11日）发布报告，分析永久证券（Perpetual Securities）下来两三年对本地房地产投资信托（REIT）的影响。

在过去10年低利率环境中，永久证券是受欢迎的混合型金融工具，它可帮助REIT分散融资基础。永久债券如普通债务般定期支付利息，但在账目上被记录为股权而非债务，为REIT提供了额外债务空间。永久证券一般在发行五年后要赎回或重置（reset）票息率，重置的票息率和基准利率挂钩。

星展指出，在当今高利率环境下，成本略高于普通债务的永久证券吸引力有所减少，并且在重置时可能会影响REIT派息能力。

考虑到定期贷款成本可能低于永久证券，对于大部分REIT来说，最佳选择将是发行新债务来赎回永久证券。

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_04_07_674439) 然而，考虑到每个REIT都有特有情况，适合的应对措施除了接受利率重置或发行新债务进行赎回，还包括出售资产以偿还永久证券。

投资者应关注永久证券占股本比率较高的REIT

永久证券占总股本百分比最高的REIT是宝泽亚太房地产投资信托（AIMS APAC REIT）、联实全球商业信托（Lendlease Global Commercial REIT），以及ESR乐高房地产投资信托（ESR-Logos REIT）。

宝泽亚太房地产投资信托和ESR乐高房地产投资信托去年进行股权融资，并以远高于估值的价格出售几项收益较低的资产。这降低它们的负债率，提供充足债务空间。如果这两家REIT能够以低于现有永久证券利率的成本发行新债，它们将能够节省一些融资成本。

星展的分析显示，宝泽亚太房地产投资信托若重置永久证券，票息率可能上升2.56个百分点，2026财年每单位派息（DPU）最多减少4%。

另一方面，投资者应关注联实全球商业信托。它的永久证券占股本比率较高，约为18%。然而，信托当前市账率为0.75倍，如果能以账面价值或更高价格出售资产降低负债，将会增加净资产价值，从而提高财务灵活度。

得益于庞大资产规模，凯德腾飞房地产信托（CapitaLand Ascendas REIT）和凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）在管理永久证券方面预计最灵活。它们若发行新债赎回永久证券后，仍可保持低于40%的负债率。此外，它们也可以从投资组合中出售表现欠佳资产以赎回永久证券。

即便在最不利的情况下，要将永久证券重置为当前利率，考虑到永久证券在这两个信托股权基础中所占比率相对较低，对资本结构影响也将是微乎其微的。