华登嘉苑热销分析师：高档私宅市场仍有潜力 | 联合早报

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2024-03-23

在降温措施和私宅市场疲软背景下，新高档私宅项目华登嘉苑（Watten House）和降价后重新推出的Cuscaden Reserve获得不错反响。分析师认为，政府短期内不会放宽房地产降温措施，豪宅市场仍面临挑战。不过，本地买家有足够兴趣和资金支撑，那些位置优越、价格合理的项目仍具潜力。

华登嘉苑自去年11月开放预览以来，截至3月16日已售出74%的单位，约95%的买家是新加坡公民和永久居民，其余5%的买家主要来自美国和瑞士。

与一般私宅销售不同，华登嘉苑在正式开盘前，经历长达近四个月的预览期，过半的单位在预览首日就已售出。对此，合登（Huttons）数据分析高级总监李思德接受本报采访时说，这是豪宅项目的常见做法——先对目标买家进行筛选分析，再邀请他们单独参观项目，以保证隐私和购买体验。

大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣受访时说，由于能负担起豪宅的买家相对较少，发展商会通过较长的预览期来找到目标买家，在降温措施之前，一些项目甚至在开售前会到上海、香港、雅加达等地路演，吸引买家。

博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹认为，华登嘉苑取得很好的成绩，其他发展商下来可能也会采取这种长预览期模式。

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](https://www.outputnews.com/2024/zaobao/news_2024_01_09_656975) 受访分析师普遍认为，华登嘉苑优越的地理位置和项目本身的稀缺性，推动了它强劲的销售。

而乌节区豪宅项目Cuscaden Reserve重新推出后热销，则主要归功于大幅降价。今年3月，该项目将售价调低约20%后重新推出79个单位，截至3月16日售出46个。在重新推出前的四年多里，该项目192个单位中仅有12个售出。

发展商降价或迫于额外买方印花税（ABSD）期限将近的压力。这一地块在2018年购买，根据规定，对于五年或五年半（疫情期间）销售期内未售出的单位，发展商可能需要支付占土地价15%的ABSD。据《海峡时报》报道，该项目已获得延期，将ABSD期限延至2024年。

除了Cuscaden Reserve外，本地还有十多个项目可能在今年面临ABSD期限的压力。对于这些项目是否会降价出售，受访分析师认为，其他项目所剩单位不多，压力不大，料不会大幅降价。

黄秀莹指出，Cuscaden Reserve较为特殊，此前仅售出12个单位，而且附近的乌节林荫道（Orchard Boulevard）地段下来将推出新项目，对它造成很大压力。

乌节林荫道地段上月由华业集团（UOL）与新加坡置地（Singapore Land Group）的合资公司标得，地价相当于容积率每平方英尺1617元，比Cuscaden Reserve地段得标尺价2377元，低了32%。

黄秀莹补充说，尽管发展商都希望在ABSD期限前售出项目，但还有其他考虑因素。一方面，政府在最新财政预算案中调低针对发展商的ABSD支付率，另外，如果拿地价格本身较低，他们也可能选择支付ABSD，而非降价。

麦俊荣说，其他发展商也可能降价，但幅度不会这么大，他们可能通过调高给房产经纪的佣金等方式来促销。

今年核心中央区（CCR）预计将推出多个高档私宅项目，包括滨海景苑（Marina View Residences）、Skywaters Residences、铂海峰（Newport Residences）、One Leonie Residences和One Sophia等。

SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）对今年的高档私宅市场持乐观态度。“华登嘉苑热销，说明了即使在经济挑战和降温措施影响下，高档私宅市场仍具有持久的魅力和韧性。”

麦俊荣则认为，政府在大选前不会放宽对外国人的购房限制，再加上经济的不确定性，豪宅市场需求不会像大众私宅那样强劲。“经济和就业市场正面临挑战。裁员越来越普遍，工作和收入的不确定性可能会抑制新加坡人的住房需求，包括升级到更贵住宅的愿望。”

星期四（21日）莱坊（Knight Frank）拍卖会的冷清表现或可印证这一点。本次拍卖的16个房产流标，其中包括配备私人泳池的瑞吉居（St Regis Residences）五卧房单位，尽管它的要价调低14%至1550万元，依然无人问津。

李思德认为，虽然豪宅市场面临挑战，但若发展商在适当地点提供适当产品，还是会吸引买家。

他还观察到，外国购房者减少后，永久居民购房者增多。据合登数据分析统计，去年6月至12月的私宅买家中，永久居民占比为18.7%，今年前两个月这一比率已增至23.7%。“这可能意味着更多外国买家在购房前，会选择申请成为永久居民。”