《华尔街日报》：7%房贷利率难被超越 这些图表告诉你原因

购房者将不得不接受7%的抵押贷款利率。

近年来，住房贷款成本飙升，部分原因是美联储的一系列加息。抵押贷款巨头房地美表示，上周30年期固定抵押贷款的平均利率为6.88%。去年秋季曾一度升至7.79%。

面对如此高的利率，购房者正在尝试各种方法来稍微降低借贷成本。这些方法包括向贷款机构支付更多前期费用或选择可调利率贷款。

但这些流行策略对购房者的帮助已大不如前。

“天下没有免费的午餐，”抵押贷款技术和数据公司Optimal Blue的数据解决方案总监布伦南·奥康奈尔表示。他说，任何形式的利率折扣通常都“来自于你以某种方式花费的钱”。

以下是一些最常见的高利率应对策略及其不足之处：

购买降息点

降低利率最常见的方法之一是在开始时向抵押贷款机构支付额外费用，这种做法通常被称为支付折扣点。根据房地美的数据，去年有近60%的购房者这样做了，而2021年这一比例仅为31%。

这种方法可能不再有多大效果。房地美在1月的一项研究中发现，那些使用点数降低利率的人最终获得的抵押贷款利率为6.61%，而不使用点数的人则为6.69%。研究还表明，借款人通常不会持有抵押贷款足够长的时间来使点数物有所值。

一位贷款50万美元的典型借款人，可能需要支付5000美元来将利率降低0.25个百分点。将7%的房贷降至6.75%，每月节省的金额不到100美元。

去年秋天，卡特娅·佩克伦在加州门洛帕克购房时，曾考虑预先支付数千美元来降低利率。但当她使用房贷计算器后发现，需要数年时间才能回本。这位医学研究员希望在收回成本前进行再融资或还清贷款，因此她选择了利率超过7.5%的传统房贷。

“这让我很抓狂，但现实就是如此，“她说。

建筑商也常通过支付点数来降低房贷利率作为促销手段，而非直接降价。据约翰·伯恩斯研究咨询公司数据，近期部分开发商提供30年期5.5%或5.75%的优惠利率。

可调利率抵押贷款

另一种传统降息方式是选择可调利率抵押贷款(ARM)。

这类贷款前几年通常采用固定利率，之后会根据市场情况周期性浮动。历史上，ARM初始利率因固定期限较短而远低于传统贷款。

如今这种选择已无太大优势。Optimal Blue数据显示，ARM利率与30年期固定利率基本持平，有时甚至更高。

抵押贷款利率通常与政府基准借款成本保持一定关联性。这种被称为收益率曲线倒挂的市场状况削弱了ARM的利率优势。

抵押贷款承接

购房者可通过承接他人贷款获得3%利率。由联邦住房管理局和退伍军人事务部担保的抵押贷款设有特殊条款，允许其从卖房者转移至购房者，即"贷款承接”。

成功承接贷款并非易事。去年仅有约6400名购房者通过政府担保贷款完成承接。虽然相比整体抵押贷款市场占比很小，但这一数字正在增长。处理此类交易的抵押贷款服务商往往拖延怠工。据《华尔街日报》报道，有些购房者苦等数月却遭拒批。

财务核算也未必可行。例如购房者购买50万美元房产却承接30万美元余额的贷款，需额外筹措20万美元补足差额。这意味着要么准备大量现金完成交割，要么申请次级贷款——而后者往往难以获批。

货比三家

这里有一个实际有效的方法：多方比较不同贷款机构的利率。有时，贷款机构会降低利率以赢得您的业务。

当利率较高时，可获得的利率范围往往会扩大。如今，贷款机构提供的利率差异尤其明显。根据房地美的数据，过去几年中，抵押贷款利率高于或低于平均水平的幅度有所上升。

自房屋销售和再融资活动枯竭以来，贷款机构一直处于困境。一些机构保持高利率，试图从每笔贷款中赚取尽可能多的利润。而其他实力较强的贷款机构则保持较低利率以吸引更多业务。

联系本·艾森，邮箱：[email protected]