《华尔街日报》：一栋上世纪30年代纽约建筑的绿色改造内幕

纽约市一座近百年历史的办公楼正在进行大规模改造以减少排放。这项耗资3500万美元的项目可能成为全美业主的蓝图——或警示。

这栋17层建筑地下室的锅炉将被拆除，环绕每层楼的铸铁散热器也将一并移除。取而代之的是冰箱大小的热泵，它们将通过新安装的散热器循环调节管道中的水温来控制整栋楼的温度。

这项耗时约十年的工程，展现了全美数千栋建筑业主面临的艰巨挑战。碳核算公司nZero数据显示，到2030年，全美将有超过12个城市实施建筑排放法规。

仅纽约一地，根据2023年市政府分析，为符合新出台的排放上限法规而改造约1.5万处房产，预计耗资120亿至150亿美元。

高昂成本部分源于纽约老旧的建筑存量——许多建筑建于燃油和天然气供暖系统盛行的年代。例如正在改造的曼哈顿下城哈德逊街345号大楼建于1931年，其厚重的混凝土楼板最初是为承载印刷机和西尔斯邮购工厂设备而设计。新系统的改造将随着租约到期分阶段实施。

其业主们正押注这项改造将带来回报。除了大幅降低能源成本外，他们预计更环保的空间将获得更高的租金。

“我们看到租户的需求，一股浪潮即将到来，“全球房地产投资管理公司Hines的高管、该建筑业主之一迈克·伊佐表示。

新系统还意味着避免了高额罚款。该公司估计，如果不进行这些改造，从2030年开始，该建筑每年将面临44万美元的税收罚款。

对于所有建筑业主来说，投资此类改造的决定并不那么明确。疫情使远程办公成为常态后，房东们已经在努力填补空置的办公空间。更高的利率压低了建筑价值，使得抵押贷款再融资更加昂贵。

全面改造

哈德逊街345号的改造在一个关键方面与众不同。

该建筑正与旁边新建的一处物业相连，后者可以有效地充当电池。在新建筑地下约120英尺处，业主们钻了一个蓄水池，可以以稳定的温度储存水，这样在建筑间循环前就不需要过多加热或冷却。

夏季时，建筑的热泵冷却循环水以吸收热量。这些水在此过程中变暖，可被送入地下蓄水池储存并保温。当室外变冷时，这些水可被重新抽入管道，为供暖时无需过多加热。

楼层之间的管道相互连接，使得多余的供暖和制冷能在其间转移，从而进一步节约能源。

该市其他几处物业也计划建造类似蓄能系统以降低能源成本。

新建筑还采用内嵌管道的混凝土楼板替代传统暖气片来实现空间调温。其节能系统耗资1200万美元。两栋建筑的通风系统通过回收废气中的能量实现节能。

待2030年左右旧楼改造完成后，海因斯预计其年排放量将至少减少70%。大部分节能效果来自建筑供暖需求的降低——这一能耗几乎将被完全消除。

投资回报

并非所有纽约业主都在争相改造物业。

根据市政府数据，约1400栋建筑依据近期能耗情况，可能从明年首个合规期开始面临年度罚款。自今年三月以来，业主已主动申报了409个减排改造项目。

海因斯暂无法预估改造投资的回收周期。但政府减排激励政策可帮助抵消部分成本。

纽约州为包括哈德逊街办公楼在内的7栋老旧建筑绿色改造提供了超1.3亿美元资金，约占总投资16%。

拜登总统的气候法案为地热项目提供丰厚税收抵免。海因斯表示正在评估自身是否符合相关计划要求。

无论如何，该公司预计随着各企业寻求减少碳足迹，这座建筑翻新后的空间将供不应求。根据商业地产服务公司CBRE2022年的一项研究，获得节能和其他环保标准认证的建筑平均租金比未认证建筑高出31%。

此外，海因斯公司的伊佐表示，考虑到建筑产生的排放，向更环保建筑的转型是不可避免的。

“这是你迟早必须面对的大问题，”他说。

联系作者肖恩·希夫莱特，邮箱：[email protected]