全球最昂贵房地产市场如何陷入困境 - 《华尔街日报》

香港长期以来拥有全球最昂贵的房地产市场之一。图片来源：林翼/彭博新闻过去十年间，香港大部分时间都在努力控制其长期最难负担的房价。如今它却试图支撑房价——而周三公布的最新一系列措施可能仍不足以奏效。

这既标志着这座城市的经济萎靡已变得多么根深蒂固，也是严重依赖土地销售的政府面临的一个重大财政问题。

周三，香港取消了一套已实施至少十年的购房限制措施。其中包括对非永久性居民征收15%的印花税，对已拥有一套住房的人士征收7.5%的印花税。过去，购房后两年内出售房产需缴纳额外税费。现在这些都被取消。香港事实上的央行还放松了抵押贷款的一些放贷限制。

香港多山的地理环境、先前蓬勃发展的金融业以及严格控制的土地供应，使其长期以来一直是全球最昂贵的房地产市场之一。研究公司Demographia连续13年将香港房地产市场评为最难以负担的市场，最近一次是在去年3月。

根据Demographia的数据，2022年底香港房价中位数是家庭收入中位数的近19倍——几乎是旧金山同一比值的两倍。

然而，市场近期急转直下。根据中原地产一项广受关注的指数，房价自2021年以来已下跌23%。2023年一二手房市场总成交额约500亿美元，较2019年下降近30%。

取消各类税费或短期内刺激交易。受高额交易成本影响，主要由内地新移民构成的购房需求可能被抑制。地产中介美联集团股价近两日暴涨35%。

但整体市场复苏恐非易事。由于联系汇率制度，香港必须跟随美联储政策，导致利率居高不下。但经济与租赁市场持续疲软，约3%的租金收益率仍比新按揭利率低约1个百分点。摩根大通数据显示，开发商库存达25个月的历史高位。二手房供应也可能增加：卖家不再需要持有物业满两年以避免额外税费。

投机资本的主要来源——中国经济——仍显疲软。中国房地产市场正深陷低迷。与此同时，香港支柱产业金融业危机重重。去年香港新股集资额仅约60亿美元，较2020年暴跌近90%。全球对中国股票兴趣减退，加之香港监管环境夹在中美之间左右为难，这种颓势恐难扭转。

人口结构同样不容乐观。在政治动荡、2020年国家安全法实施以及严厉的新冠疫情防控措施之后，数十万居民离开了香港。过去一年人口虽有所回升，但仍略低于2019年底水平。而留港人口正加速老龄化。截至2023年底，65岁及以上居民占总人口比例达22.4%，较五年前的17.4%显著上升。

香港经济繁荣时期曾竭力抑制房价上涨。如今繁荣褪去，当局可能会发现托市同样困难。

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