《华尔街日报》：更多社区表示"别在我家后院建电商仓库"

2021年，抗议者反对在宾夕法尼亚州丘吉尔建造亚马逊配送中心和仓库的提议。图片来源：Alexandra Wimley/Associated Press仓库开发商正日益面临一个住宅建筑商再熟悉不过的难题：社区居民对项目的“别在我家后院”式抵制。

为满足在线零售商需求而遍地开花的物流中心，正遭到越来越多地方政府的限制甚至禁止。

在全国就业增长多年后，许多民选官员对这些设施创造的就业机会不再像过去那样热衷。这些设施创造的就业机会相反，他们更关注居民对交通拥堵、噪音、污染以及大型卡车穿梭城镇往返仓库对当地基础设施造成压力的抱怨。

“邻避主义已成为更突出的问题，“世邦魏理仕集团美洲咨询业务高级董事总经理Seth Martindale表示，该业务协助企业进行工业选址。“人们想要次日达服务，却不希望看到配送中心建在自家附近。”

芝加哥北部的伊利诺伊州迪尔菲尔德社区否决了开发商在附近建设大型物流中心的提案。照片：Stacey Wescott/Zuma Press最新冲突发生在伊利诺伊州迪尔菲尔德村，这个以住宅为主的芝加哥北部社区约有2万居民，人均收入位居该州前列。去年，迪尔菲尔德社区否决了开发商将医疗科技巨头百特国际101英亩总部园区改造成大型物流枢纽的提案。

迪尔菲尔德村委员会预计将于周二通过更严格的区划法规，明确向电商履约设施开发商表明其不受欢迎的立场。

为本地水管工储存物资的仓库仍可获准建设，但专为消费品卡车频繁进出设计的物流中心将无法在迪尔菲尔德落地。

“我们明确表示，开发商应另寻他处，而非要求我们修改区划来允许物流中心建设，“迪尔菲尔德副村长安德鲁·利希特曼表示。

过去几年间，工业地产始终是商业房地产领域的佼佼者。零售商们通过增建配送中心等仓储设施，积极扩张电商业务以实现次日达或当日达服务。

但随着消费者回归实体店，新仓储需求近期已趋缓。利率上升推高成本导致新项目动工骤减，部分市场租赁活动放缓，一定程度上源于疫情期间建设热潮造成的空间过剩。

日益增长的社区反对声浪是最新的阻碍。在新泽西和南加州的内陆帝国等地，这导致了更长的延误和更高的成本。

“从土地准备到获得所有批准，项目需要耗费多年时间，”分析公司Green Street的董事总经理文斯·蒂博内表示。

地方阻力也粉碎了工业改造项目能为老旧企业园区和空置的郊区办公园区找到新用途的希望。根据CoStar集团的数据，美国郊区办公空置率从2020年第一季度的8.7%跃升至11.1%，而可转租空间从3390万平方英尺增加一倍多至7440万平方英尺。

“十年前，如果你说要把办公楼改造成工业用途，人们会嘲笑你，”蒂博内说，因为办公地产更有价值。如今这类交易“在经济上可行”，但前提是地方政府批准必要的许可，他补充道。

德莫迪地产正在将好事达保险位于伊利诺伊州格伦维尤的办公园区改造成一个由10栋建筑组成的物流设施。图片来源：MILLER+MILLER/德莫迪地产美国约有十几个改造项目正在进行中，例如总部位于内华达州里诺的德莫迪地产将好事达公司在伊利诺伊州格伦维尤的232英亩园区改造成10栋物流设施。但其他社区正效仿迪尔菲尔德的策略，否决此类提案。

“这种现象正在各行各业发生，”世邦魏理仕的马丁代尔表示。

社区反对声反映了疫情期间电子商务的繁荣。根据Green Street的数据，2021年和2022年，工业空间的年需求飙升至5亿平方英尺，而疫情前几年约为3亿平方英尺。Green Street称，开发商在2023年交付了超过5亿平方英尺的工业空间。

市场参与者表示，只要消费者对在线购物的需求保持强劲，扩张就会持续。根据Green Street的数据，电子商务所需的物流空间是实体零售的三倍。该公司表示，未来五年在线销售额预计将保持年均6.5%的增长。

社区的反对最初出现在东海岸和西海岸，但现在正在蔓延。“收入水平越高，通常反对声越大，邻避主义越严重，他们拥有的资源也越多，能够延缓或阻止工业发展，”蒂博内说。

一些政府正在阻止配送中心的建设，部分原因是商业用途的土地已经耗尽。他们希望吸引高薪的办公室工作到这些地区，而不是工资较低且对税收贡献较小的物流发展。

马里兰州哈福德县行政长官鲍勃·卡西利发起了反对该地区仓库开发的活动。照片：Matt Roth为《华尔街日报》拍摄“我们每年投入近7.5亿美元培养优秀的高中毕业生，”马里兰州哈福德县行政长官Bob Cassilly表示。该县在六个月暂停期后，于去年秋季对大型仓库开发实施了限制。“但我们为他们创造的就业机会却是在仓库里堆叠箱子。”

在迪尔菲尔德，一份提交给村委员会的员工报告承认，电子商务导致对分销中心的需求增加，而由于疫情时期的工作场所策略，对办公空间的需求减少。但报告强调了开发与社区保持“兼容”的重要性。

物流中心的开发商“或许明智地选择一个尚未设定如此高标准的其他社区，”Lichterman说。

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