中国重拾社会主义理念以应对房地产危机——《华尔街日报》

中国庞大的房地产市场正在崩塌。习近平希望重振社会主义住房理念，让国家重新主导市场。

全国房价持续下跌，开发商接连爆雷，人们开始怀疑房地产是否还能作为可靠投资。这场危机正拖累经济增长，并让全球投资者感到恐慌。

根据新战略，共产党将接管更大市场份额——这个多年来由私营部门主导的领域。参与政策讨论的顾问和近期政府公告显示，该战略依托两大核心计划。

其一是国家收购陷入困境的民营项目，将其转化为政府出租或部分出售的保障性住房；其二是政府直接为中低收入家庭建设更多补贴住房。

政策顾问表示，目标是将政府建设的限价租赁/销售住房占比从目前的5%左右提升至全国住房存量的至少30%。

这些计划与习近平近年来加强党对经济控制、约束私营部门的整体方向一致。相关举措包括对蚂蚁集团等科技企业的监管整顿，以及加大对半导体等重点领域国有企业的投资。

由习近平的首席经济政策助手、副总理何立峰领导的北京经济智囊团仍在敲定如何执行房地产战略。经济学家警告称，该计划可能需要数年时间才能实现——如果最终能够实现的话。

据一些分析师估算，成本将十分巨大：未来五年可能每年高达2800亿美元，总计约1.4万亿美元。

2023年11月，习近平在上海考察政府补贴的租赁住房社区。图片来源：鞠鹏/新华社/Zuma Press中国是否愿意——甚至是否有能力——支付这笔费用是一个核心问题。中国地方政府已经背负巨额债务，目前尚不清楚北京方面是否愿意承担资金负担的主要部分。

过去几年，北京方面在刺激增长和清理房地产乱象方面措施不力或执行不佳，屡屡让分析师和投资者失望。研究过政府部分计划的人士表示，该战略还充满复杂性和相互矛盾的目标，可能难以全面成功实施。

“新模式”

习近平去年12月主持的一次会议明确表示，2024年的一个重点是加快当局所称的房地产行业"新模式"的发展。根据会议的官方通报，该模式应重点发展政府提供的保障性住房。

政府文件显示，初步计划未来五年新增600万套保障性住房。

中国人民银行已安排5000亿元（约合700亿美元）低成本融资给政策性银行以推动该战略实施，目前已有部分项目启动。

负责中国领导人事务问询的国务院新闻办公室未予置评。

政策顾问表示，习近平坚决主张房地产不应继续在经济中扮演过大角色——该行业曾多年推动中国经济增长，一度贡献约四分之一的国内生产总值。

在习近平看来，过多信贷流入房地产投机，既增加金融体系风险，又加剧贫富分化，还挤占了他所认定的"实体经济"（制造业和高端技术等他认为中美竞争关键领域）的资源。

从某种程度说，习近平的规划意在让中国住房市场回归本源。毛泽东时代，党组织通过单位分配住房主导市场。

1990年代末市场改革启动时，决策者最初设想建立双轨制：部分人购买商品房，其他人居住于国家补贴住房。

但此后二十年，中国恒大等私营开发商快速扩张并主导市场。如今中国家庭住房自有率超90%，美国约为66%。

向私有制转型在中国创造了巨大财富。但市场的爆炸性增长也引发了债务驱动的泡沫，使许多年轻家庭难以负担理想住房，这让习近平和其他高层领导人感到忧虑，他们认为国家正偏离社会主义根基太远。

随着政府在多年遏制房地产投资的行动后，去年市场陷入动荡，中外经济学家都呼吁北京采取更果断措施重组该行业。

目前中国各地有数百万套空置房屋，许多建筑需要资金支持。

在内部政策讨论中，习近平最信任的副手之一何副总理主张，政府应更多介入以吸收过剩住房供应，为下跌的房价托底，并在市场持续恶化时保护银行免于被迫减记数千亿美元房地产贷款。

据顾问们透露，另一个吸引点是：通过将更多私有房产转为国家补贴的租赁或销售住房，有助于推进习近平反复强调的"共同富裕"目标，使中国社会更加平等。

14号文件

随着10月中央政府发布名为14号文件的指令，新战略逐渐清晰。该指令要求在未来五年内，在35个每座城市人口超过300万的城市中新增约600万套保障性住房。

该文件对如何实施计划披露的细节很少。但它明确指出，政府将对购买待售房源的人员资格进行限制，并禁止这些房源在公开市场上交易。

中国人民银行披露的信息显示，作为中国的中央银行，人民银行已将约700亿美元可用资金的70%分配给三家政策性银行：国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行。

国家开发银行于12月19日披露，已向福州市提供总额为2.02亿元人民币的信贷额度，用于建设一个保障性住房项目。该项目预计于2026年完工，届时将提供约701套住房，当地政府计划以折扣价出售给中等收入家庭。

根据湖南省政府的信息，该行还向长江以南的湖南省政府提供了1000万元人民币的贷款，用于在破旧的内城区开发政府住房。

目前尚不清楚这些资金中有多少将用于开发新项目，或从商业开发商处购买现有房产并改变其用途。该银行和湖南省政府没有回应置评请求。

南京的一个碧桂园住宅区。图片来源：Cfoto/DDP/Zuma Press1月初，中国人民银行和中国最高金融监管机构国家金融监督管理总局随后发布了新的指导方针，承诺为政府补贴的租赁住房提供未具体说明的财政支持。指导方针称，国家资金将有助于“盘活现有住房存量”。

去年11月，何副总理与习近平主席一同访问旧金山时，向包括华尔街高管在内的美国商界代表阐述了政府部分规划。

据知情人士透露，在习拜会晤期间的边会上，何着重介绍了政府保障性住房计划，向美方高管表示该计划将助力大城市居民实现住房可负担性。

部分与会者表示，这场讨论显示中国领导人正关注外资如何看待政府应对住房危机的举措，以及近期外资持续抛售中国股债的现象。

但针对外资银行和投资者普遍呼吁的措施——如重组资金链断裂的民营开发商、完成数百万套已售未交付烂尾楼建设——何未作具体回应。与会者称其半小时的单方面陈述未能打消市场疑虑。

国际货币基金组织等机构经济学家认为，当务之急是制定包含债务重组援助困境房企、推动银行等利益相关方承担损失的综合方案，这些阵痛性措施才能真正重建市场信心。

参与政策讨论的顾问指出，由于担心重蹈习近平主席决心遏制的房地产泡沫覆辙，当局仍不愿直接为开发商提供流动性支持。

购买房产并将其转化为租赁单元带来了诸多复杂问题，包括政府是否应按当前市场价支付——实质上救助无法偿还债务的开发商或个人房主——还是坚持大幅折价收购。同时，若业主拒绝出售该如何处理也尚未明确。

十月北京早高峰通勤的人群。图片来源：彭博新闻社经济学家指出，新建保障性住房操作更为直接，还能额外提振中国建筑业。但在中国人口萎缩的当下，扩大新建规模将增加市场供应。国际货币基金组织预计未来十年新增住房的基本需求将下降近50%。

部分中国官员认为，当前经济低迷可为政府提供以较低成本收购更多房产的契机，从而优先推进存量房转化。

“财富再分配”

北京大学金融学教授迈克尔·佩蒂斯表示，若政府确实大幅改善保障性住房，“这将实现中国亟需的向贫困家庭转移支付”，释放民众在其他领域的支出能力。但他表示该计划效果如何尚难定论。

香港大学金融学教授陈志武对此持更为怀疑的态度。他将中国的新住房策略比作北京利用所谓的"国家队"国有资金购买股票以试图支撑低迷股市的做法。

他指出，这类举措往往难以持续提振市场。考虑到中国面临的人口结构挑战和供应过剩问题，用政府资金收购不良房地产也不会有本质区别。

陈教授表示，政府干预还可能引发关于社会公平的棘手问题。在市场疲软时从现有业主或开发商手中收购房产，相当于用国家资源补贴那些有出售灵活性的人，而其他人则没有这种机会。

“这演变成了财富分配问题，“他说，“并非每个中国人都拥有多套房产，也并非所有人都准备出售。”

过去政府支持来提振或重组房地产市场的尝试，效果参差不齐。

2023年11月，青岛某保障房分配现场，居民正在标牌上标记选房顺序。图片来源：Cfoto/DDP/Zuma Press过去两年间，包括中部城市郑州和上海附近的苏州等少数城市，已实施地方性计划从开发商手中收购数千套滞销房产，将其改造为面向低收入家庭（含城市开发中的失地农民）的保障性住房。

据中国房地产信息集团的分析师称，这些城市倾向于从国有背景开发商或地方政府控股企业手中购房，且通常以低于市场的价格成交。

经济学家表示，此类计划虽有助于消化过剩住房，但也进一步加剧了地方财政压力。记者未能联系到相关城市置评。

此前另一项引人注目的保障房推进措施是近十年前启动的"棚户区改造"计划，当时中国房地产市场正经历上一轮低迷期。

在该计划下，央行向国有银行提供低成本资金，银行再向开发商发放贷款用于从市镇政府手中购地建房。地方政府则向棚改拆迁家庭发放现金补贴，使其能在公开市场购买新建住房。

该计划虽提振了房地产需求，却催生更多建设，加剧了中国住房供应过剩问题。

经济学家指出，当前住房危机比上一轮低迷期严峻得多，政府化解困局的挑战更为艰巨。

记者联系方式：[email protected]（魏玲玲），[email protected]（谢毅帆）