《华尔街日报》：纽约租金管制引发的银行恐慌

自纽约社区银行（NYCB）报告房地产贷款出现惊人巨额亏损以来，地区性银行股价大幅下挫。别把这轮小型银行危机仅仅归咎于资不抵债的写字楼，真正的罪魁祸首是奥尔巴尼市极具破坏性的租金管制法规。

纽约社区银行上月披露5.52亿美元信贷损失，其中第四季度1.85亿美元坏账主要来自两笔写字楼和公寓楼贷款。这些损失远超投资者预期。但更令市场担忧的是该行370亿美元的多户住宅贷款组合，其中约半数涉及纽约租金管制公寓。

该行警告称，其180亿美元租金管制贷款中有14%面临违约风险。由于近期租金管制房产成交价较购入价折价30%至60%，最终损失可能更为惨重。据估算，这类房产价值已缩水约750亿美元。

纽约社区银行去年春天收购了破产的签名银行存款及部分贷款。但联邦存款保险公司始终难以为其150亿美元主要依托纽约租金管制房产的贷款找到接盘方，最终在去年秋季以约四折价格贱卖。为何这些贷款会沦为有毒资产？

这要归咎于奥尔巴尼的民主党人——他们在2019年限制房东通过涨租支付装修费用及解除租金稳定公寓管制的能力。这类公寓占全市出租房源近半数。以往当租金超过2800美元/月且租客搬离时，房东可改按市场价出租，如今这一通道已被彻底堵死。

一个结果是，房东们将租金管制公寓撤出市场，宁愿空置也不愿承担无法收回的维护和改善费用。供应紧张推高了非管制市场的租金——这也是曼哈顿市场平均月租金在过去两年飙升30%的原因之一。

对未来租金的较低预期也大幅降低了房产价值。那些以低利率发放的建筑贷款——NYCB租金管制贷款组合的平均利率为3.85%——也将在未来几年面临再融资。一些资不抵债的业主可能会选择退出。NYCB的租金管制贷款组合可能是一颗滴答作响的定时炸弹。

与此同时，该银行需要筹集更多资金以满足更严格的监管要求，此前它一跃跻身大型地区性银行之列。其对Signature银行的收购意味着它必须遵守针对资产超过1000亿美元银行的更严格审慎规则。美联储还提议加强对地区性银行的标准。

彭博新闻上周报道称，NYCB正寻求转移其住房抵押贷款风险并出售资产以筹集资金。穆迪也将该银行的信用评级下调至垃圾级，自公布第四季度收益以来，其股价已下跌超过50%。NYCB的困境拖累了其他地区性银行的股价。

直到最近，很少有投资者意识到纽约租金管制法规的财务影响。NYCB的困境提醒我们，糟糕的政府政策是金融不稳定的根源。还有哪些风险可能就隐藏在我们眼皮底下？

照片：布伦丹·麦克德米德/路透社刊登于2024年2月12日印刷版，标题为《纽约租金管制银行的恐慌》。