3%房贷利率听起来好得难以置信多数情况下确实如此——《华尔街日报》

理论上，数百万购房者可以通过接手现有的低利率抵押贷款来避免高利率。但在现实中，这一过程充满障碍。

由联邦住房管理局和退伍军人事务部支持的贷款允许其从房屋卖家转移给买家，即所谓的"贷款承接"。换句话说：即使当前抵押贷款利率高达7%，买家若接手他人的贷款，仍可能获得3%的低利率。从卖家转给买家。

在高利率环境下，这种"贷款承接"方式作为降低购房成本的热门方案兴起。但买卖双方及其顾问表示，处理这些承接业务的贷款服务机构严重拖慢了流程，有时漫长等待后仍可能遭遇拒批。

这种效率低下与新房贷款形成鲜明对比，贷款机构通常争分夺秒完成新贷款审批。因为相比发放新贷款，处理贷款承接业务为抵押贷款公司带来的收益微乎其微。

与几年前相比，高抵押贷款利率使购房者每月多支付数百甚至数千美元。图片来源：jim lo scalzo/Shutterstock许多潜在购房者正认清一个残酷现实：在住房 affordability 创数十年新低的背景下，几乎没有什么方法能绕过市场压力。相比几年前，飙升的抵押贷款利率使月供增加数百甚至数千美元。而诸如浮动利率抵押贷款等常见的低利率获取技巧也大多未能奏效。

2022年底，罗伯特·卡雷利在弗吉尼亚州亚历山大市购房的报价被接受时欣喜若狂。卖家同意让他以略高于2%的利率接手VA贷款。卡雷利正与家人准备从康涅狄格州搬迁。

据他所述，贷款服务商Mr. Cooper集团花了四个月才告知他不符合资格，理由是债务收入比过高。计算时未计入他妻子的薪水，因她当时刚开始新工作。

这位海军雇员认为该决定有误，遂请求退伍军人事务部向Mr. Cooper施压。搬迁截止日到来时，全家人只能暂住朋友家和爱彼迎。直至五月公司才改变决定批准交易，他们最终得以完成购房手续入住。

“这根本就是逼他们履行应尽之责。“他说道。

退伍军人事务部规定企业审批时限不应超过45天。

Mr. Cooper发言人回应称，公司很高兴能协助卡雷利家获得贷款，但必须核实所有申请者的信用与收入状况。去年贷款承接业务量同比激增500%，公司已通过增聘人手和技术升级应对需求。

消费者金融保护局数据库显示，去年抵押贷款承接相关案件达149起，远超2022年的97起和2021年的67起。有投诉指控贷款公司"蓄意拖延审批”，另有人抱怨"买卖双方始终无法联系到服务商人工客服”。

美国退伍军人事务部于12月发布通知，强调贷款服务机构有义务处理贷款承接手续。通知称，不遵守规定的公司可能被禁止参与退伍军人贷款计划。

马萨诸塞州布鲁克莱恩市Assume Loans公司负责人马克·麦克多诺表示，贷款承接对消费者本应具有吸引力。该公司专门协助买卖双方完成贷款承接。买家能购入原本无力承担的房产，卖家可通过宣传"可承接贷款"吸引更多潜在买家。包括AssumeList和Roam在内的新兴公司表示，希望帮助购房者寻找可承接贷款。

另一项好处在于：承接贷款的买家通常能继承原借款人已偿还数年的房贷，这意味着月供中利息占比更低。

但贷款承接存在多重挑战，繁琐手续仅是其中之一。部分借款人根本无力承接贷款，因为买家需用现金补足房屋售价与剩余贷款余额的差额——鉴于近年来房价飙升，这笔差额动辄高达数十万美元。

尽管热度上升，可承接贷款在每年数万亿美元的新增房贷中仍属罕见。去年联邦住房管理局和退伍军人事务部共处理约6400笔贷款承接业务，较2022年增长逾一倍。

FHA Pros创始人克里斯托弗·加德纳表示，若非抵押贷款公司的阻挠，此类交易本应更为普遍。该公司专门协助买卖双方处理贷款承接业务。抵押贷款服务商常告知客户承接流程需耗时数月，这种拖延使得交易变得不可行。

“效率低得令人发指，“加德纳评价道。

抵押贷款公司完成每笔贷款承接仅能收取数百美元费用，这远低于发放新贷款的收益，甚至往往不足以覆盖承接手续成本。

行业组织抵押贷款银行家协会于2022年底致函联邦住房管理局和退伍军人事务部，建议将承接费用上限提高至3500美元以合理补偿工作成本。目前该费用上限仍未调整。

盖伊·拉弗勒尔去年夏季签订合同出售其拉斯维加斯地区的住宅，交易条件为买家承接其4.375%利率的退伍军人事务部抵押贷款。他与买家共同向贷款服务商自由抵押公司提出承接申请。

拉弗勒尔称他们难以找到愿意回复电话邮件的对接人员。据其所述，一位对接人在流程中途离职，导致他们的申请材料遗失，数周后才发现此事。交割日期因此被不断推迟。

直至11月，远超45天审核期限后，自由抵押公司才通知买家不符合承接资格。此时拉弗勒尔全家已签约购买另一处房产，但因原交易失败导致连锁违约。

自由公司的女发言人拒绝置评。

拉弗勒和他的家人仍住在他们以为已经卖掉的房子里。

联系本·艾森，邮箱：[email protected]，以及妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]