恒大落幕，中国房地产困境未解——《华尔街日报》

中国房地产危机的典型代表已不复存在。但引发中国恒大垮台的乱局远未结束。

周一，由于债权人再次未能就债务重组达成协议，香港一家法院下令对恒大进行清算。恒大美元债券违约两年多后，这一打击降临，标志着中国遏制历史上最大规模房地产繁荣之一的努力进入了一个危险的新阶段。

如果说有什么不同的话，那就是今年房地产行业缓慢崩溃带来的痛苦可能与去年一样剧烈，而中国正在寻找推动增长的方法，而全球经济将连续第三年放缓。

许多经济学家表示，尽管人们关注中美贸易紧张局势或中国日益恶化的人口结构等其他热点问题，但该行业的深层次问题及其对更广泛经济的重要性意味着，房地产仍然是中国官员面临的主要经济挑战。

经济学家表示，政策制定者需要采取更有力的行动来稳定房地产行业，并防止其问题对更广泛的经济造成如此沉重的压力——尤其是对中国消费者和资金紧张的地方政府。

“预测中国经济表现，很大程度上等同于预测房地产市场何时触底，”麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊表示。

2021年恒大的违约成为房地产危机中倒下的第一块多米诺骨牌，这场危机至今仍在持续。

从许多方面来看，这家曾是中国销售额最高的开发商已成为房地产行业债务驱动型过度扩张的象征，中国国家主席习近平表示决心要控制这种现象。

恒大等开发商利用廉价信贷为大规模建设提供资金。它们在中国地方政府出售的土地上建造高耸的公寓楼，而地方政府依赖土地出让收入来偿还借款和支付开支。

随后，在2020年，随着疫情爆发和北京方面收紧房地产开发商的信贷渠道，房屋销售放缓，这是为了抑制火爆的房地产市场。

背负约3000亿美元负债的恒大两年多前停止偿还债务，此后一直在与债权人谈判重组事宜。自恒大首次违约以来，已有50多家开发商步其后尘，未能偿还债务。

多年来，蓬勃发展的房地产市场一直是中国经济的重要引擎，住宅建设和相关活动占年度产出的比例高达四分之一。

如今，房地产已成为经济增长的主要拖累。2023年中国经济仅增长5.2%，这是除疫情封控三年外，数十年来最疲弱的增速之一。

官方数据显示，去年房地产投资暴跌9.6%，导致整体民间投资陷入负增长。

中国阜阳的恒大建筑群。房地产危机已成为关键经济问题。图片来源：Cfoto/NurPhoto/Zuma Press许多经济学家指出，房地产行业困境不仅直接影响经济增长，还通过房价销量双降侵蚀家庭财富，促使消费者囤积现金，进而抑制消费支出。

另一重危机在于，土地财政枯竭令地方政府财源锐减，使其难以继续通过基建投资——这一中国政府实现增长目标的主要抓手——来刺激经济。

出于对重燃房地产泡沫的警惕，官方仅向该行业定向滴灌刺激政策：部分城市松绑限购、下调贷款利率、确保银行流动性充裕以支持合理融资需求。

然而，新屋开工量、竣工量及销售数据等多项指标均显示行业仍深陷困境。虽然限价政策使官方统计的各大城市房价较2021年峰值仅小幅回落，但多数经济学家认为实际贬值幅度更大。

高盛首席中国经济学家闪辉表示：“我最大的把握是，全国范围内房价已下跌约20%。”

房地产行业将获得更多支持。去年12月，中国央行承诺向政策性银行提供490亿美元等值的新增贷款，用于保障性住房和城中村改造等项目融资。许多经济学家预计今年晚些时候会进一步降息。

但专家们不确定这些新措施能否稳定市场，不少人呼吁出台更具针对性的政策。由于中国商品房普遍采用预售制，部分经济学家指出，必须确保烂尾楼项目完工才能重建购房者信心。

野村证券首席中国经济学家陆挺在周一的客户报告中建议：“当前最有效的政策是由中央政府设立专项基金…用于保障预售房交付”，并提到资金可能来自中国人民银行。另有专家主张推动困境房企将未完工项目出售给资金健康的同行，并为接盘方提供低息贷款完成建设。

巴克莱银行经济学家在1月研究报告中预测，2024年房地产投资将再降8%，指出销售疲软与开发商违约已形成恶性循环。

世界银行预计今明两年中国经济增长将放缓至4.5%和4.3%，部分原因是房地产行业疲软将持续拖累投资。

“就国内风险而言，房地产市场对我们来说仍是处于最前沿和核心位置的风险，”穆迪分析公司高级中国经济学家卡特里娜·埃尔表示。

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