《华尔街日报》税务问题：现在出售我们的房子，还是等到其中一人去世？

我和妻子目前共同拥有我们的主要住所。1989年，我们花费8万美元购买了地块，并花费21万美元建造房屋。如今该房产估值已达95万美元，这将触及50万美元的资本利得免税上限。[在我们都健在时]出售房产似乎并不明智。我是否忽略了什么？——约翰·盖格，68岁

对许多美国人而言，住宅是最重要的资产。正如盖格夫妇的经历所示，近几十年来房产价值大幅攀升。

这位退休制造业高管正面临一个常见的遗产规划难题：出售住宅的税务影响可能天差地别**，**具体取决于出售时机或是否留给继承人。当然，此类问题不仅涉及税务考量，还包括房屋维护成本及替代居所选择。

这对夫妇1989年在北卡罗来纳州希科里建造了他们的湖畔梦想之家并居住至今。当前Zillow最高估值达100万美元，这意味着可能产生巨额资本利得税。长期资本利得税最高税率为20%，高收入申报者还需额外缴纳3.8%的附加税。

幸运的是，税法有两项助力决策的条款。其一是住宅销售免税政策，允许房主在出售住宅时免除部分利润的税款——单身申报者最高可免除25万美元资本利得税，联合申报的已婚夫妇最高可免除50万美元。

另一项规定指出，当业主去世并将房产留给继承人时，资本增值部分可被视作归零重置。这被称为"税基递升"，意味着继承人仅需就房屋价值超过业主去世时公允市场价的部分缴纳资本利得税。

盖格夫妇需要详细计算不同售房方案下的税务影响。“许多房主对税务后果存在固有认知，但实际情况可能截然不同，“华盛顿特区McDermott Will & Emery律所的遗产规划与税务律师凯特琳·奥尔表示。

是否应在夫妻双方健在时出售房产？

首先需计算房屋增值收益。奥尔强调：“必须明确房屋增值与应税收益并非同一概念。“假设盖格夫妇以100万美元售出当年29万美元购入的房产，表面增值71万美元，但实际应税收益应为售价减去调整后基数（包含购房成本、装修等资本性支出及特定销售费用）。

税务申报所需关键材料

保存资本性支出的凭证至关重要。盖格先生正在整理旧档案，寻找可增加房屋税基的装修收据。美国国税局523号出版物列举了符合要求的改进项目，如外墙翻新、露台建造或管道工程。“若被审计，必须向国税局提供证明文件，“奥尔提醒道。

如何符合房屋销售免税条件

要获得房屋销售免税资格，您必须在出售前的五年内拥有该房产并将其作为主要住所居住至少24个月。对于已婚夫妇，只需其中一方满足所有权要求，但双方都必须满足居住测试。

配偶一方去世后的税务问题

盖格想知道是否值得等到他或妻子去世后再出售房产。在包括北卡罗来纳州在内的大多数州，对于夫妻共同拥有的房产，房产基础值的一半会在第一位配偶去世时按当时的公平市价上调，这有助于减少最终的税单。另一半则保持原始基础值（根据任何改进进行调整），直到幸存配偶去世。

如果未再婚的幸存配偶在第一位配偶去世后两年内出售房产，幸存者可能仍可使用房屋销售免税政策，免除高达50万美元的销售收益。

在加利福尼亚和德克萨斯等共有财产州，税务优势更为显著。第一位配偶去世后，整个房产的基础值都会按公平市价上调。

将房产保留至去世是最彻底的避税手段之一。

编者按：税务季将于周一拉开帷幕，我们的新税务建议专栏也随之启动。《华尔街日报》税务记者劳拉·桑德斯和阿什莉·埃贝林将回答读者提问（您可以通过本文下方的表格提交问题）。读者不应将这些回答视为税务建议，应根据个人情况咨询税务专业人士。

写信给阿什莉·埃贝林，邮箱：[email protected]