我们现在应该卖掉房子还是等到其中一人去世？——《华尔街日报》

我和妻子目前拥有我们共同的主要住所。我们在1989年以8万美元购买了地块，并花费21万美元建造房屋。如今该房产估值已达95万美元，这将触及50万美元的资本利得免税上限。若[在我们都健在时]出售房产似乎并不明智。我是否忽略了什么？——约翰·盖格，68岁

对许多美国人而言，住宅是最重要的资产。正如盖格夫妇的经历所示，近几十年来房产价值大幅攀升。

这位退休制造业高管正面临一个常见的遗产规划难题：出售房产的税务影响可能存在巨大差异**，**具体取决于出售时机或是否将房产留给继承人。当然，此类问题不仅涉及税务考量，还包括房屋维护成本及替代居所选择等因素。

这对夫妇1989年在北卡罗来纳州希科里建造了他们的湖畔梦想之家并居住至今。当前Zillow最高估值达100万美元，这意味着需缴纳巨额资本利得税。长期资本利得税率为20%，高收入申报者还需额外缴纳3.8%的附加税。

幸运的是，税法中有两项条款可协助决策。其一是住宅销售免税政策，允许房主在出售住宅时免除部分利润的税款——单身申报者最高可免25万美元资本利得税，联合申报的已婚夫妇最高可免50万美元。

另一项规定指出，当业主去世并将房产留给继承人时，资本增值部分可被重置为零。这被称为"税基递升"，意味着继承人仅需对房屋价值超过业主去世时公允市场价格的增值部分缴纳资本利得税。

盖格夫妇需要详细计算不同售房方案下的税务影响。“许多房主以为税务结果会符合预期，但实际情况可能截然不同，“华盛顿特区McDermott Will & Emery律所的遗产规划与税务律师凯特琳·奥尔表示。

是否应在夫妻双方健在时出售房产？

首先需计算房屋增值收益。奥尔强调：“必须明确房屋增值与应税收益是不同的概念。“以盖格夫妇为例，假设房屋以100万美元售出，其290,000美元的购入价与现估值之间的710,000美元差额属于增值部分，但这并不等同于应税收益。

应税收益实际是售价与调整后税基的差额——即购房成本加上装修等资本性改良支出及特定销售费用。

税务申报所需关键材料

保存资本改良的证明文件至关重要。盖格正在整理旧档案，寻找能增加房屋税基的装修收据。美国国税局523号出版物列举了符合要求的改良项目，如外墙翻新、露台或管道工程。“若被审计，你需要向国税局提供相关凭证，“奥尔提醒道。

如何符合房屋销售免税条件

要获得房屋销售免税资格，您需要在出售前的五年内拥有该房产并将其作为主要居所居住至少24个月。对于已婚夫妇，只需其中一方满足所有权要求，但双方都必须符合居住测试条件。

配偶一方去世后的税务处理

盖格想知道是否值得等到他或妻子去世后再出售房产。在包括北卡罗来纳州在内的大多数州，对于夫妻共同拥有的房产，其中一半的房产基准会调整为第一位配偶去世时的公平市场价值，这有助于减少最终的税务负担。另一半则保持原始基准（根据任何装修进行调整），直到在世配偶去世。

如果在世配偶未再婚，并在第一位配偶去世后两年内出售房产，仍可能利用房屋销售免税政策，免除高达50万美元的销售收益。

在加利福尼亚和德克萨斯等共有财产州，税务优势更为显著。第一位配偶去世后，整个房产的基准将调整为公平市场价值。

将房产保留至去世是最彻底的避税手段之一。

编者按：税务季将于周一启动，我们新的税务建议专栏也随之而来。《华尔街日报》税务记者劳拉·桑德斯和阿什莉·埃贝林将回答读者提问（您可以通过本文下方的表格提交问题）。请注意，读者不应将这些回答视为税务建议，应根据个人情况咨询税务专业人士。

写信给阿什莉·埃贝林，邮箱：[email protected]