拜登给住房游说团体的新礼物——《华尔街日报》

拜登总统正试图安抚那些因无力购房而沮丧的美国人，方法是什么呢？——没错，就是增加补贴，而这将推高房价。看吧，这就是大选年的"拜登经济学"在发挥作用。

联邦住房金融局(FHFA)今年将房利美和房地美支持的单户住宅抵押贷款的政府担保额度提高了5.6%，在加州沿海、纽约市和华盛顿特区等"高成本"地区分别提高至766,550美元和1,149,825美元。为什么联邦政府要为门洛帕克这类地区的房产背书？

别忘了，房利美和房地美的初衷是为中产阶级提供更可负担的住房，而不是为相对富裕人群提供抵押贷款融资。1970年代初，政府担保额度仅为33,000美元。但FHFA持续提高担保额度以帮助更多借款人。

FHFA表示提高贷款限额是为了跟上住房通胀的步伐。确实，由于利率上升导致月供增加，购房压力加大，尤其在富裕地区。据全美房地产经纪人协会数据，在曼哈顿，一套中位价约100万美元的房产月供达6,350美元，比一年前高出1,140美元。加州橙县中位价房产（959,910美元）的月供过去一年上涨900美元，达到5,770美元。

但好消息是，由于抵押贷款利率上升，许多地区房价已开始下跌。圣路易斯联储数据显示，2022年第三季度至2023年第三季度期间，房屋销售中位数价格下降了7.9%。

提高政府担保贷款上限将对房价产生上行压力——尤其是当房利美和房地美也加大对房地产市场的支持时。两房推出的新政策允许中低收入借款人仅需支付3%的首付即可获得抵押贷款。房利美甚至允许将赠款、贷款机构援助和政府补贴计入首付。近期许多地方政府纷纷推出首付援助计划。

这两家住房巨头还允许参加拜登总统强化版"收入驱动还款计划"的借款人获得更大额贷款。无力偿还学生贷款（或单纯不愿偿还）的借款人，其月供可被限制在可支配收入的5%以内。年收入低于33,885美元者无需支付分文。

但在计算债务收入比时，两房仅按借款人实际偿还的学生贷款金额计算——而非标准还款计划下的应还金额。这意味着那些未全额还款（甚至完全不还款）的借款人，反而比正常还款者更容易获得大额住房贷款。这不是在制造道德风险吗？

正如疫情期间洪水般的转移支付推高通胀，政府扶持性住房政策也助推了房价上涨。主要受益者是房地产游说集团，而选举年的时机选择绝非巧合。

华盛顿特区待售房屋图片来源：michael reynolds/Shutterstock