加拿大向城市提供资金以刺激住房建设 - 华尔街日报

加拿大自由党政府在民意调查中处境艰难，部分原因是住房等生活成本问题。图片来源：卡洛斯·奥索里奥/路透社渥太华讯——面对严重的住房短缺问题，加拿大政府正动用数十亿加元的专项资金，向各城市提供经济激励以取消阻碍住宅建设的分区限制。

加拿大自由党政府将矛头直指地方政府法规——这些法规通过限制每宗地块的单元数与楼层数等措施，试图提升城市人口容纳能力。民调显示，此举凸显了缓解住房危机的紧迫性，当前危机正导致租金涨幅创历史新高，使渴望购房的加拿大年轻一代陷入困境。

加拿大政府以总额约30亿加元的基金为诱饵，吸引各市政府参与改革。住房部长肖恩·弗雷泽表示，该计划旨在推动增建10万套住房，并从根本上改变市政分区惯例。各市可自主支配这笔资金，部分城市可选择减免开发商市政费用以刺激建设，从而弥补财政收入损失。

“在市政分区法规中，禁止在特定社区建造独栋住宅以外的房屋本就不合理，“弗雷泽接受采访时表示，“我们长期以来却视这种规定为常态并予以接受。”

美国同样面临住房短缺问题。城市规划倡导组织美国规划协会呼吁国会和拜登政府发挥更大作用，敦促市政当局放宽分区限制。包括达拉斯、波士顿、北弗吉尼亚、明尼阿波利斯和俄勒冈州波特兰在内的大都市区正在考虑或已经修改了分区法规，允许提高建筑密度以解决住房供应缺口。

加拿大总理贾斯汀·特鲁多上月考察多伦多一处新建住宅项目。图片来源：卡洛斯·奥索里奥/路透社加拿大丰业银行经济学家根据人口普查数据测算，在七国集团中，加拿大的人均住房数量最低。税务咨询公司RSM加拿大分部的经济学家吴女士表示，加拿大的建筑审批"充斥着繁文缛节”，导致"开发陷入僵局”。她引用世界银行研究指出，加拿大平均需要249天才能获得建筑许可，而美国和英国平均只需80天。

分析人士和学者表示，分区限制得到了现有房主的支持，因为这些限制有助于维持高房价和家庭财富。研究人员在11月发表于《城市经济学期刊》的论文《房主政治与住房供应》中指出：“市议员更可能迎合房主需求，因为房主通常是长期居住的选民，而租户不是。“作者称，在2009至2020年期间，多伦多市议会中代表房主较多选区的议员更可能反对新开发项目。

加剧这一问题的是高利率、该国高昂的劳动力成本以及近期移民激增，这是七国集团经济体中最高的移民接收量。

贾斯汀·特鲁多总理领导的自由党政府在民意调查中表现不佳，部分原因是住房等生活成本问题。根据加拿大银行的研究，空置率处于历史低位。10月份加拿大的租金涨幅达到40年来的最快速度。经过10次加息后，加拿大的房价增长有所放缓，但平均价格仍比五年前高出37%。

“我们需要减少增加[住房]容量的障碍，”加拿大银行副行长托尼·格拉维尔在上个月的一次演讲中表示。他说，如果没有政策变化，如放宽分区限制，“我们可能会继续看到与租金和房价相关的通胀组成部分的上行压力。”

根据官方估计，自由党政府自己设定的10万套住房的目标将达不到所需水平。联邦住房机构加拿大抵押贷款和住房公司表示，到2030年，除了正在考虑的项目外，加拿大还需要额外增加350万套住房，以使住房达到可负担水平——定义为住房支出不超过税前收入的三分之一。蒙特利尔银行资本市场估计，基于当前的人口趋势，加拿大每三个月需要额外增加17万套住房，或每年68万套，以容纳新家庭。住房开工数据表明，加拿大2023年全年预计将建造约25万套住房。

尽管加拿大房价在十次加息后涨幅趋缓，但平均房价仍比五年前高出37%。图片来源：Cole Burston/Bloomberg News截至目前，弗雷泽已与15个城市及魁北克省达成协议，承诺向这些地区投入19亿加元。在安大略省伦敦市，市长乔什·摩根将利用该计划兑现其竞选承诺——他曾在2022年当选时誓言十年内新增5万套住房。

“该计划初衷并非必然要为地方议会提供政治掩护，“弗雷泽表示，“不过一些城市（立法者）向我透露，由渥太华牵头并投入资金改变了政治博弈格局。”

根据加拿大联邦政府体制，联邦与市政当局之间不存在正式财政关联。弗雷泽设立的30亿加元基金，是联邦官员罕见地尝试直接与加拿大各城市政府达成协议。

弗雷泽最早与阿尔伯塔省卡尔加里市达成的1.706亿加元协议，是在市议会经过漫长辩论后表决通过的——该市决定放宽全市分区限制，并加速在三年内建成至少6800套住房。卡尔加里人口较五年前增长约10%，数据显示该市净流入居民主要来自安大略省、不列颠哥伦比亚省等加拿大住房成本最高地区。

“资金必须用于改变体系，而不仅仅是建设一个项目，”卡尔加里市议会成员考特尼·沃尔科特表示，他倡导了分区改革。

在11月发表于《城市经济学期刊》的一篇文章中，研究人员称，在2009年至2020年期间，代表多房主选区的多伦多市议员更有可能反对新的开发项目。

安大略社区联盟主席杰夫·凯特尔表示，鉴于住房可负担性的当前压力，增加密度是不可避免的。“我们希望这能以敏感的方式进行”并听取居民意见，居住在多伦多东北部高档社区莱赛德的凯特尔说。

来自多伦维尔地区的戴夫·尼科尔领导了一群当地房主，反对在他后院相邻的地块上开发一个106套联排别墅的项目。该团体认为，开发商的计划不符合分区规定，并且存在污水流入当地小溪的风险。

“我们确实需要更多住房。我对此毫无异议，”尼科尔说。他表示，他主要担心的是，急于尽可能快地建造更多单元可能会让开发商“试图建造最便宜的垃圾，并以百万美元的价格出售。”

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刊登于2024年1月12日印刷版，标题为“加拿大鼓励其城市建造住房”。