最高法院的黄金国之路 - 《华尔街日报》

最高法院将于周二审理一宗可能成为财产权领域里程碑的案件（希茨诉埃尔多拉多县案），此案具有重大经济影响。核心问题很简单：政府能否利用建筑许可向业主敲诈？

2016年，乔治·希茨向埃尔多拉多县申请在太浩湖附近的北加州地区建造一栋小型住宅。县监事会以缴纳23,420美元"交通影响缓解费"作为许可条件，声称这笔费用将用于扩建公共道路以缓解拥堵。

希茨先生向州法院提起诉讼，认为该费用过高。根据最高法院1987年诺兰案和1994年多兰案判例，许可附加条件必须与开发项目的负面影响存在"实质性关联"并保持"大致比例"。此前地方政府常以要求业主出让部分土地供公共使用作为建筑许可条件。大法官们裁定此类索求违反第五修正案——该修正案禁止政府在未给予公正补偿的情况下征收财产。

正如最高法院2013年在孔茨案中所阐释：“政府有权决定是否及如何要求许可申请人减轻拟议开发的影响，但不得利用其在缓解影响方面的合法利益，来追求与这些影响缺乏实质性关联和大致比例关系的政府目的。”

希茨先生指出，埃尔多拉多县收取许可费的真实目的并非缓解其住宅建设带来的交通影响。由于加州13号提案限制房产税增长，而提高销售税在政治上不受欢迎，像埃尔多拉多这样的地方政府便通过不断提高许可费用来增加普通财政收入。

2019年，全美独栋住宅的"影响费"平均为13,627美元，加州则高达37,471美元。在洛斯阿尔托斯市每套房收取146,631美元，东帕洛阿尔托市达104,241美元。多份法庭之友陈述指出，这类费用推高建筑成本、抑制新建项目，加剧了保障性住房短缺问题。

政府还通过其他方式向开发商索取利益，例如以提供日托中心或拼车项目作为审批条件。奥克兰市要求多户住宅开发商资助公共艺术装置，洛杉矶则对开发商征收保障房建设费。

但加州及其他州法院裁定，当民选官员实施这类索取行为时，诺兰案与多兰案判例并不适用。其理论依据是：政治程序将约束民选官员征收过高费用。

加州上诉法院据此驳回了希茨先生的诉讼，州最高法院也拒绝复审。如今大法官们有机会弥补加州第五修正案漏洞，并为抵制其他政府征收行为建立屏障。

埃尔杜拉多县辩称，诺兰案和多兰案涉及土地转让，而"纯货币费用不构成征收"。按此荒谬逻辑，政府虽不能要求开发商划拨价值10万美元的土地修建自行车道，却可以要求其支付10万美元费用达成相同目的。

拜登政府司法部副部长关于许可费与财产税无异的论点更加站不住脚。财产税是根据房产价值对业主统一征收的，而奥克兰市和埃尔多拉多县等地的许可费及附加条件仅针对少数土地所有者。

正如美国商会在法庭之友陈述书中指出：“立法者有强烈的选举动机，通过将公共设施建设的成本转嫁给开发商和私有业主来吸引选民。“这使得"多数居民无需付费即可享受公共设施改善带来的福利”。

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宪法制定者设立征收条款的本意，正是要保护财产所有者免受这种多数人暴政的侵害。詹姆斯·麦迪逊在《联邦党人文集第十篇》中写道，宪法的"伟大目标"是保障私有财产权"免受此类派系威胁，同时维护民选政府的精神与形式”。

政客们正日益践踏财产权以推行其所谓的公共利益"。比如强制要求开发商预留部分公寓单元给低收入租户的法规。进步派州和城市警告称，若希茨案胜诉可能危及此类计划。或许如此。但宪法绝不允许政府实施拦路抢劫式的征收。

更正：前文误标了《联邦党人文集第十篇》的作者。

周五华盛顿最高法院庭审现场。照片：肯特·西村/彭博新闻刊登于2024年1月6日印刷版，标题为《最高法院通往黄金国之路》。