《华尔街日报》：推动抵押贷款利率走低的隐藏力量

过去两年推高抵押贷款利率的一个关键因素，如今正开始将其拉低。

30年期固定抵押贷款平均利率相对于其通常跟踪的基准国债收益率一直高于正常水平。但这种额外的差异（即利差）已连续八周缩小，目前处于自3月以来的最低水平。

根据抵押贷款巨头房地美周四公布的数据，30年期抵押贷款利率近期已下降逾一个百分点至6.62%。其与10年期国债收益率之间缩小的利差约占降幅的六分之一（国债收益率亦大幅下跌）。

当前利差仍远高于历史平均水平，但下降趋势正为抵押贷款利率提供额外下行推力。这对因高借贷成本而观望的潜在购房者、以及陷入困境的抵押贷款机构和房地产经纪人而言都是利好。

北卡罗来纳州罗利市的抵押贷款官员亚当·哈勒表示：“自10月以来利率持续下降，业内所有人都为此振奋。”

利差存在的根本原因与住房贷款行业的运作机制有关。

抵押贷款公司发放贷款后，通常会将其打包成债券出售给投资者。投资者要求抵押贷款比国债提供更高收益，以补偿持有风险，这部分溢价最终会转嫁给借款人的利率。

如今，投资者有诸多理由要求更高收益率。首先，当前发放的抵押贷款未来可能不复存在。如果利率如普遍预期般下降，房主将进行再融资转为低息贷款，从而切断投资者的收益流。

以丹·迈尔为例，去年9月他与妻子以7.25%的抵押贷款利率在俄勒冈州尤金市购置了一套72.5万美元的住宅。这对空巢夫妇接受该利率是因为找到了心仪住宅，但代价不菲——他们已削减了外出就餐等消费开支。

他表示，一旦再融资条件成熟就会立即行动：“我们当时就判断自己可能处于房贷利率的高位。”

自2022年初美联储为遏制通胀飙升启动加息以来，银行等抵押贷款最大买家及美联储购债规模持续缩减。

随着通胀持续回落且经济保持韧性，美联储上月释放加息周期结束并可能于年内降息的信号。这在一定程度上重燃了投资者对抵押贷款的需求，推动利差收窄。

“真正持有这些金融工具的人似乎对这个市场担忧大减，“布鲁金斯学会经济研究高级研究员温迪·埃德尔伯格表示。

自2022年利率急速攀升导致行业由盛转衰后，抵押贷款市场便陷入深度冻结。照片：jim lo scalzo/Shutterstock抵押贷款银行家和房地产行业的其他从业者一直密切关注利差。如果利差回归历史水平，可能会刺激新抵押贷款需求。银行家表示，以当前利率水平来看，抵押贷款需求仍不太可能出现大幅增长。

“利率还没低到足以刺激更多消费者购房，“加州抵押贷款经纪公司Loan Factory的老板Thuan Nguyen表示，“我们仍未脱离困境。”

抵押贷款行业一直处于深度冻结状态。2022年的快速上涨使该行业迅速由盛转衰。疫情期间创纪录的低利率曾推动数百万房主进行再融资，并刺激了房屋销售。

贷款专员哈勒在2021年年中利率极低、抵押贷款市场蓬勃发展时加入了一家抵押贷款公司。他每天工作12小时。

到2022年年中，该公司申请破产并解雇了许多员工。随后他受聘于一家抵押贷款经纪公司担任贷款专员，但该公司也很快倒闭。

他现在就职于一家独立抵押贷款机构。最近随着利率下降，他变得更加乐观。

“随着利率下降和业务量回升，我认为利差确实会进一步缩小，“他说。

联系作者Ben Eisen请发送邮件至[email protected]

本文发表于2024年1月5日印刷版，标题为《隐形力量助力购房者》。