《欢迎来到新社区！华尔街设计的杰作》——《华尔街日报》

独栋住宅的租金涨幅比公寓更为强劲。图片来源：乔·雷德尔/盖蒂图片社您新租的郊区住宅配备了花岗岩厨房台面，经得起最不爱惜房客的折腾。隔壁邻居家用的洗衣机型号与您家完全相同。欢迎来到这个社区——这里的每个细节都为降低华尔街房东的成本而设计。

大型投资者对美国独栋住宅市场充满信心。信心之强，以至于在常规购房渠道日益困难的情况下，他们愿意直接建造全新社区。当前利率处于多年高位，待售房屋数量减少，因为业主不愿放弃低息贷款。此外，房价也高得令人咋舌。标普CoreLogic凯斯-席勒全美房价指数显示，10月房价再创历史新高。

当房产和融资成本双双高企时，华尔街住房投资者难以实现预期回报。约翰·伯恩斯研究咨询公司数据显示，2023年第三季度，持有100至1000套住房的大型房东仅收购了全美1%的售出住宅，较2022年全年约3%的占比显著下降。美国租赁市场仍由个体房东主导，他们购买了全美近五分之一的待售独栋住宅。

但机构投资者希望分得更大一杯羹。他们已拥有全美55%的公寓单元，但认为独栋住宅是更具吸引力的投资标的。独栋住宅的租金涨幅高于公寓，且租户通常居住更久，尤其当他们的孩子就读于当地学校时。平均而言，独栋住宅租客的居住时长超过四年，而公寓租客仅为两到三年。

然而，黑石等巨头自2008年金融危机以来用于积累数万套独栋住宅的策略正逐渐失效。在全国零散收购单套房产耗时耗力且效率低下。“分散收购模式已走到尽头。当大量房屋处于止赎状态时它确实有效，但这并非行业未来，“Middleburg Communities首席经济学家布拉德·凯斯表示。

如今华尔街玩家也更难批量获取新建住宅。市场疲软时，开发商若需回笼资金，有时会选择以约10%的折扣将成品房打包出售给机构投资者。但当前情况截然不同——待售房源极度紧缺，新建住宅正被普通买家迅速抢购。

华尔街日益青睐的解决方案是：打造全租赁式独栋住宅社区。这种模式并非全新概念，学生和老年群体聚居社区已有数十年历史。据城市研究所报告，全美现有900个"建房出租"社区，平均每个社区含135-150套住宅，总量虽小但发展迅猛。全美住宅建筑商协会估计，约10%的新建住宅将用于租赁开发。

对于大型投资者而言，将出租房产集中管理比分散在城市各处更高效。例如，当维修工无需驱车数英里穿梭于不同物业之间时，修理损坏家电的成本会更低。

房东们还发现，从零开始规划整个社区能开辟控制成本的新途径。机构投资者建造的家庭住宅通常会设计宽敞走廊和楼梯，以避免多位租客搬入搬出家具时剐蹭墙面。这些房屋结构坚固，配备耐磨台面和地板，可耐用多年。高品质的装潢既能吸引租客，长期来看也能降低房东的维护费用。

能够自主开发新住宅的投资者将在未来几年更易实现投资组合的盈利增长。纽约上市的房地产投资信托基金American Homes 4 Rent目前正在建造2000多套新家庭住宅。而Invitation Homes等竞争对手选择与建筑商合作，但这种模式因需分润给建筑商而成本更高。不过，专注于家庭住宅的这两只股票仍将继续跑赢Equity Residential等处境艰难的公寓类REITs。

普通购房者若听闻未来竞购美国稀缺家庭住宅的财力雄厚投资者可能减少，应当不会感到遗憾。而房东新建的任何住宅都值得欢迎——据不同统计口径，美国目前住房缺口在200万至400万套之间。唯一的美中不足或许是这些高度理性化的新社区缺乏些许生活情趣。

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刊登于2024年1月4日印刷版，标题为《华尔街进驻社区》。