意大利金融中心建设热潮如何停滞 | 路透社

米兰，意大利，2024年10月29日，Bosconavigli建筑的第1项，共3项正在建设中，该地点因涉嫌建筑违规而接受调查。路透社/克劳迪娅·格雷科

米兰，意大利，2024年10月29日，Bosconavigli建筑的正在建设中，该地点因涉嫌建筑违规而接受调查。路透社/克劳迪娅·格雷科米兰，11月8日（路透社）——当克里斯蒂安·科基亚同意以60万欧元（65万美元）的价格购买一套三居室的期房时，这位51岁的商人希望能迅速将家人搬入俯瞰米兰西部郊区人工湖的豪华高层公寓。

然而，在检察官于7月查封了这座三塔开发项目后，他的新家梦想变成了噩梦。

科基亚购买公寓的Residenze Lac塔楼由法国房地产集团Nexity开发(NEXI.PA)。根据行业高管的说法，这是自米兰检察官开始调查意大利金融中心建筑许可证快速审批的涉嫌违规行为以来，超过100个正在进行或计划中的建筑工地之一。意大利房地产开发商和推广协会Aspesi的负责人费德里科·菲利波·奥里亚纳表示：“可能有150-200个提交给米兰市政府的项目处于停滞状态，因为没有市议会官员愿意签署它们。”

Nexity表示它已遵守意大利立法。

米兰自2015年以来一直势头强劲，当时世博会国际展览帮助将这座城市转变为开发商的热门地点。自那时以来，米兰吸引了超过300亿美元的房地产投资，根据路透社对房地产服务公司数据的计算，包括来自外国投资者如卡塔尔投资局和澳大利亚的Lendlease。但米兰居民对多层建筑激增的正式投诉激发了一系列调查，调查是否市政府在支持建筑热潮时走了捷径，根据司法来源以及查封令、未公开的法庭文件和路透社独家审查的检察官报告。

虽然当地媒体报道了检察官对米兰建筑行业的关注，但两位司法来源告诉路透社，调查数量已从6月的12起激增至超过60起，且有20人正在接受调查。

根据这些不愿透露姓名的来源，检察官正在处理来自公民和居民协会的100多份投诉，因为他们没有被授权向媒体发言。到目前为止，没有人被送上审判。

截至目前，法官已查封了三个建筑工地，查封令显示，约150个计划中的建筑工地与调查所针对的工地属于同一类别，根据负责城市更新的市议员Giancarlo Tancredi的说法，这座城市有140万人口。

坦克雷迪表示市政府没有违反法律，并补充说问题在于对法规的解释：“（米兰）已经找到了如何自我改造和吸引更多投资的方法，因此这些与规则相关的问题出现了。”

代表多位受调查建筑商的律师吉多·因扎吉表示，市政当局和开发商遵守了法律。他说，调查对米兰的发展计划投下了阴影。

根据研究机构Scenari Immobiliari和房地产公司Abitare Co.的研究，交通堵塞可能使伦巴第最大的城市到2035年损失约380亿欧元的房地产投资和相关经济活动。

开发商Hines Italy的资产管理总监拉乌尔·拉瓦拉在上个月的一次商业会议上表示：“市场陷入停滞，因为无法解释城市规划法规。”该公司在意大利投资了70亿欧元。

调查还加剧了原本就存在的住房短缺，使得像公司董事科恰这样的人员陷入法律困境。

科恰说：“我们正处于这一混乱的最前沿。”

根据欧盟统计局Eurostat的数据，米兰的住宅物业价格在过去十年中上涨了49%，而意大利的平均涨幅为8.3%。这一增长迫使低收入工人搬出城市，导致人手短缺，并引发了去年大学生为寻找负担得起的住宿而抗议.意大利-米兰/建筑

为了解决建筑僵局，首相乔治亚·梅洛尼的执政党正在起草一项法律，已被称为“拯救米兰”法案，旨在澄清现有规则。

根据意大利基础设施部的一位消息人士，该法案应于11月26日在议会讨论。

高高在上

根据路透社审查的文件，包括法院裁决、搜查令和扣押令，2022年启动的调查突显了市官员、建筑师和建筑商可能违反规划法规的几种情况。

涉嫌的违规行为包括批准高层建筑取代一些情况下位于许多米兰建筑庭院内的较小结构。

在一个严重的例子中，检察官的文件显示，在备受追捧的伊索拉社区，一个七层建筑在一个曾经容纳一层车间的封闭院子里拔地而起。路透社联系了该建筑开发商的律师，但对方拒绝发表评论。

在米兰北部的公园塔项目中，两座分别为81米和59米的塔楼取代了一座两层的仓库，提供113套公寓。在路透社看到的5月2日的建筑扣押令中，法官认为，涉嫌的违规行为并非源于对法律框架的混淆，而是出于对房地产法律基本原则的“故意扭曲”。

安德烈亚·贝齐凯里的律师，公园塔开发商蓝石的负责人和合伙人，称检方的指控“不可理解”，因为“类似的许可证已经被发放，毫无区别且以相同的解释，惠及数百个房地产项目”。

贝齐凯里的律师安德烈亚·索利亚尼对路透社表示：“因此，我们相信法官不会对一位仅遵循规则的商人的活动提出指责。”

调查还涉及超过8000平方米的博斯科纳维利住宅综合体，该项目由获奖建筑师斯特凡诺·博埃里设计，检方称该项目缺乏如此规模项目所需的城市规划安排。

博埃里对路透社表示，该建筑项目遵循米兰的规定，遵循了所有约定的程序，并支付了市政府所要求的城市化费用。

检方还声称，通过将项目归类为翻新而非新建，当地官员能够加快审批速度并降低建筑商的成本，从而给市政当局和国家带来了经济损失，文件显示。

意大利金融警察的上校伊万·阿马图罗正在调查这些涉嫌违规行为，他对路透社表示：“作为执法机构，我们关注的是核实在城市规划许可证发放过程中是否对公共行政实施了犯罪。” “我们必须评估是否对国家财政造成了经济损失。”

文件还显示，被视为新建项目的开发商需要提供比翻新项目更繁重的社会投资，例如大型绿地或自行车道。

自2014年以来，米兰当局已批准7000个建筑的改建或翻新，市议会数据显示。在2010年至2023年间建造的882栋住宅楼中，只有372栋被归类为新建建筑。

根据知情人士的说法，米兰市对新建项目收取的费用至少是改建项目的三倍。进行改建还可以享受税收减免。

来自房地产协会的奥里安娜表示，1942年颁布的国家法律是在战争时期为帮助城市扩展而制定的，并在1967-68年复兴，与2001年至2020年实施的较宽松立法相冲突。旧法律规定建筑的最大高度为25米，除非房地产项目纳入更广泛且更繁重的城市服务计划。

律师因扎吉拒绝了地方管理者走捷径的指控，称市政府对每个项目的审查时间在9到12个月之间。他补充说，建筑商支付了所需的费用。

威尼斯大学的城市规划教授基亚拉·马佐莱尼表示，米兰市政府一贯要求建筑商每位新居民所需的土地和资金少于法律规定的最低标准。

根据马佐莱尼的研究，在与米兰规模相当的德国城市慕尼黑，开发商向地方当局支付的房地产项目成本约为30%，而意大利金融首都仅为8%。该研究还强调米兰缺乏全面的多年代城市规划。

“法院将会说（米兰）是否在迎合市场的方向上走得太远，”智库Nomisma的常务董事卢卡·东迪说。“但当然必须在市场需求和监管路径之间找到平衡。”

（$1 = 0.9257欧元）

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额外报道由埃莉萨·安佐林提供，凯斯·维尔撰写，丽莎·朱卡编辑