特朗普在佛罗里达高尔夫度假村赚取丰厚收入，而他的其他业务却出现下滑 | 路透社

第1项，共5项 无人机视角显示2024年8月11日在美国佛罗里达州朱庇特的特朗普国家高尔夫俱乐部的人们。路透社/马尔科·贝洛

无人机视角显示2024年8月11日在美国佛罗里达州朱庇特的特朗普国家高尔夫俱乐部的人们。路透社/马尔科·贝洛2024年8月21日（路透社）- 唐纳德·J·特朗普在佛罗里达州朱庇特的高尔夫俱乐部，周围是多百万美元的别墅，环绕着一个18洞的高尔夫球场，反映了他家族企业的新地理位置。特朗普组织长期以来一直在纽约，但最近转向佛罗里达东南海岸，其高尔夫和度假物业现在为公司支付账单。

十年前，在特朗普于2016年首次作为共和党人竞选总统之前，他的高尔夫球场和度假村对公司的现金流造成了压力，公司的现金流主要来自房地产，根据路透社对法院和税务记录及其他财务披露的分析。

但如今，高尔夫和度假业务是公司现金流的最大驱动力——占据了唐纳德·特朗普最终拥有的数百家公司在扣除运营费用后预计今年产生的约8000万美元现金的四分之三。根据路透社的估计，该集团的年收入超过6亿美元。

分析 是对特朗普预计2024年收入的首次详细估算，因为他正在竞选11月的总统选举。该估算基于财务报表和其他作为法院案件、特朗普组织实体及其合作伙伴的监管文件、美国税务记录和其他文件提供的信息。特朗普的高尔夫业务在特朗普组织面临不稳定时刻时是一个亮点：它面临超过5.3亿美元的法院判决和对特朗普、一些担任高级职务的家庭成员及其公司的利息；纽约疲软的商业房地产市场；以及如果特朗普在总统竞选中失利会发生什么的问题。

如果执行，法院判决将超过特朗普在今年3月通过社交媒体发布的现金金额：“将近五亿美元。”

路透社与前总统特朗普的儿子埃里克分享了其详细预测，埃里克负责家族企业，还有另外两位特朗普组织的高级执行官，以及特朗普的竞选代表。

“特朗普组织是有史以来最强大的，”埃里克·特朗普在书面回应中说。“我们拥有世界上最好的和最具标志性的资产，我为公司所取得的一切成就以及我父亲在政治领域所取得的一切成就感到无比自豪。”

他没有直接对路透社分享的财务估算或其他具体内容发表评论，其他人也没有回应。

新闻机构还采访了十多位商业伙伴、房地产和休闲行业专家，以及熟悉特朗普物业的人士。

在纸面上，特朗普的大部分财富与他在特朗普媒体与科技集团的多数股份相关联(DJT.O)，该集团是社交媒体平台Truth Social的拥有者。由于零售投资者对特朗普品牌及其在11月选举中的前景充满热情，该媒体公司的股票被推高到了天价。在今年年初飙升后，股票已下跌超过一半，但该公司——特朗普持有超过50%的股份——仍然拥有约45亿美元的市值。截至周一，该股份的价值约为25亿美元然而，该媒体公司对特朗普的现金流没有任何贡献——它与特朗普组织是独立的公司，去年仅产生了400万美元的收入，却亏损了5800万美元。他在特朗普媒体的股份被一项将在九月到期的公司协议锁定。如果在那之后面临巨额法律费用，特朗普可能会分批出售这些股份——一次性出售可能会导致股价暴跌——或出售建筑等资产。

皇冠上的宝石

上周，特朗普提交了他最新的美国政府伦理办公室候选人财务披露。这包括他一些企业的收入和因代言而获得的费用，例如为一位乡村歌手出版的圣经推广支付的30万美元费用。该披露主要由特朗普为其企业估算的广泛价值范围和这些企业在2023年及2024年部分时间内产生的收入范围组成，而不是他所赚取现金的估算。

特朗普商业王冠上的明珠是位于棕榈滩的马阿拉歌俱乐部，这个华丽的度假胜地是前总统的住所，接待着一批政治家和寻求影响力的人士：根据路透社的分析，这将为2024年带来约2400万美元的现金。

附近的三个以高尔夫为主的物业也在复苏，随着新冠疫情的结束，收入大幅增长。特朗普国家多拉尔高尔夫球场，这个庞大但负债累累的迈阿密地区高尔夫中心，预计将产生约1050万美元的现金，而位于朱庇特和西棕榈滩的小型俱乐部预计将分别产生约840万美元和1040万美元的收入，根据路透社的估计。

高尔夫相关现金流的增长突显了特朗普在一部分富裕美国人中的受欢迎程度，尤其是在他“让美国再次伟大”运动的据点，如佛罗里达州。

特朗普“激励了他的基本支持者来他的地方消费，因为他们想要与他有联系，”咨询公司Majestic Hospitality Group的首席执行官克里斯托弗·亨利说。

路透社的分析基于俱乐部过去的盈利能力，这些信息在法庭文件中披露，并根据特朗普组织预测的收入增长进行了调整，并与特朗普最近的政府伦理办公室披露进行了核对。

路透社的估计不包括对特朗普物业进行升级的重大资本支出，这可能是相当可观的，印第安纳大学的金融学教授道格·麦考伊表示。虽然该新闻机构没有发现关于此类翻新的公开报告，但这可能意味着路透社的现金流估计过高。

位于佛罗里达的高尔夫顾问斯蒂芬·艾森伯格表示，主要的球场翻新每10到15年是必需的。

除了麦考伊，路透社还与三位房地产和度假行业的独立专家进行了分析验证——一位投资银行分析师、一位金融教授和一位行业高管。他们都对整体方法或基本计算没有异议。

高尔夫球场所有者和顾问肯尼·奈恩表示，行业内一些人正在为佛罗里达市场可能的降温做好准备，经过几年的繁荣后，州内正在建设十多座新高尔夫球场，这将增加会员和打球费用的竞争。

根据作为欺诈审判一部分发布的文件，特朗普在佛罗里达的球场在2021年、2022年和2023年前五个月的利润率超过30%。

“这里佛罗里达的大多数俱乐部的净营业收入（NOI）在8%到10%之间。如果你有一个出色的年份，可以达到15%、17%，”奈恩说，并补充说他无法看到这些利润率能够持续下去。

纽约的法律问题

2022年，纽约的检察长对特朗普提起了欺诈案件，指控他们夸大了其财产的估值以获取经济利益。检方成功：一名法官在2月份对前总统、他的公司和两个长子罚款3.63亿美元。包括利息在内，罚款总额超过4.5亿美元。

该裁决暂时禁止唐纳德、埃里克和唐纳德·小特朗普担任纽约公司的高管或董事，并要求设立独立监控和合规董事，引用了欺诈定罪和内部控制不足。

特朗普已发布一份 1.75亿美元的保释金，在案件上诉期间，埃里克·特朗普仍然负责特朗普组织。此外，还有8300万美元的 诽谤判决针对特朗普作为私人被告，这也正在上诉中。在纽约的估值判决几天后，特朗普组织表示已将一系列对其业务至关重要的法律实体从曼哈顿转移到佛罗里达州，包括其朱庇特高尔夫俱乐部的地址。然而，这一重组似乎已被法官阻止，法官裁定特朗普不能通过“公司形式的变更”来逃避监控条款。埃里克·特朗普和特朗普组织对此未作评论。

曼哈顿最高法院法官，阿瑟·恩戈伦，未回复寻求评论的电子邮件。纽约总检察长办公室拒绝发表评论。佛罗里达州则更加友好。今年三月，该州的共和党总检察长加入了一份 法律简报，支持前总统在美国最高法院的案件；该简报称纽约对特朗普的案件是一个“令人震惊”的、带有党派色彩的试图使他破产。佛罗里达州总检察长办公室未回复评论请求。## 新扩张，旧债务

强化佛罗里达日益重要的地位，特朗普组织正在寻求来自迈阿密附近的多拉尔市的批准，在其高尔夫度假村建造近1500个住宅单元。这将是该集团自2008年和2009年分别在拉斯维加斯和芝加哥完成一组公寓酒店塔楼以来的首个重大新物业开发。

然而，在纽约，商业地产市场的降温给特朗普组织带来了问题。

到2025年，特朗普在华尔街40号的约1.2亿美元贷款到期——这是一座位于曼哈顿的办公摩天大楼，入住率和收入都在下降。根据惠誉评级的数据，到去年年底，该建筑空置率达五分之一。

租金下降和利率急剧上升意味着像华尔街40号这样的建筑通常无法产生足够的收入来偿还在疫情前商业地产繁荣时期所承担的高额债务，哥伦比亚大学房地产与金融教授斯坦·范·纽厄堡表示。

目前，特朗普组织正在从朱庇特市发展其业务，这是一座以高尔夫球场和附近大牌居民（如迈克尔·乔丹和老虎·伍兹）而闻名的富裕海滨小镇。

埃里克和唐纳德·小特朗普都与家人住在该镇，并在特朗普国家高尔夫俱乐部朱庇特短途通勤工作。今年早些时候，他们在这里申请了建造一座三层、近46000平方英尺的总部的许可证，该公司文献称之为“特朗普高尔夫帝国”。

在二月份，埃里克·特朗普在福克斯新闻上从佛罗里达出发，谴责针对家族企业的估值欺诈裁决是出于政治动机。

“我做过的最好的事情，”他说，“就是离开纽约。”路透社每日简报提供您开始一天所需的所有新闻。注册这里。