李宇嘉：推动楼市止跌回稳，劲该往哪使

日前举行的2024年中央经济工作会议在部署2025年经济工作时，将持续用力推动房地产市场止跌回稳作为“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”的重要部分。根据住建部房地产市场监测系统数据，今年10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长。“持续用力”的表述则意味着接下来将多措并举，进一步夯实基础，稳住楼市。

夯实房地产市场回稳的基础，一方面需要将库存降下来。统计显示，截至目前，全国已开工未售的住宅库存以及未开发土地的库存规模依然处于相对的高位。这些库存多为2022年之前出让地块或在建项目，有效去化这些库存是推动房地产市场止跌回稳的一个关键。

根据中央经济工作会议精神，2025年财政政策将会更加积极，赤字率会有适当提高；货币政策适度宽松，并将适时降准降息。另外还可预期的是，地方隐性债务置换将会提速，地方政府和国企城投在民生保障、基础市政设施建设等方面的主动作为能力增强。这些政策都不同程度地有助于促进房地产去库存工作，比如加快发行地方政府专项债收购存量土地，增加投放再贷款、专项借款等支持收购存量房产用作保障性住房，鼓励存量项目调整规划（比如商办改住、改公寓，减少自持或移交地方的配建）以供应适销对路的好房子，在金融、规划、用地等方面加大对存量土地和项目市场化流转的扶持政策，以及使金融“三支箭”有效期再次延长等。

因此，各地应抓住政策窗口期，住建与财政、发改、金融等部门提前对接，做好申报项目储备，增加地方政府专项债发行规模，用好用足专项债收购、收回存量土地，充分释放收购在售项目用作保障性住房的政策红利。为解决资金平衡问题，应落实房企保交房的主体责任，降低收购价格。同时，收回地块或暂时储备或根据市场需求调整规划后出让，收回的房屋用作保租房等。

夯实房地产市场回稳的基础，另一方面是需要充分挖掘和释放需求潜力，城中村改造或将成为下一阶段稳楼市的重要抓手。按照2023年发布的城中村改造相关政策，新一轮城中村改造主要集中在35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市。目前，这35个城市以及围绕它们的都市圈是房地产增量市场的基本盘，也是房地产市场整体上止跌回稳的关键。这些城市新市民、年轻人集中，城市化较早较快，城中村相对较多。

未来，新市民、年轻人将是新型城镇化以及内需、消费的一大主体，也是住房需求的一大主体。这部分人群大概在2亿-3亿左右。近期，城中村和危旧房改造又扩大到300多个地级市，基本涵盖了这2亿-3亿新市民。实施城中村和危旧房改造，既要改造城市低效的房源供应，也要彻底消除阻碍内需扩大的城市空间和人口“两张皮”现象，让进城人口真正融入城市。融入城市成为真正的市民、享受均等化的城市服务，才能给住房消费带来源头活水。

虽然新市民、年轻人将是下一阶段住房需求的一大潜力所在，但现在的情况是，这部分人群融入城市的进程相对较慢，这与地方财政投入面临一定压力不无关系。正因如此，2025年一方面需要继续推进央地税收分配和万亿级别的消费税改革，地方政府债务置换提速，这将激励地方更加重视消费并愿意且有财政能力推进城镇化进程；另一方面，积极的财政政策以及提高赤字率等举措，将带动超长期国债、地方专项债发行加速，其重点投向除了城中村和危旧房改造，还包括对“两重”建设（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）等提供支持。

财政和货币政策的发力无疑将有助于推动新型城镇化进程，比如因应农民工市民化、外来人口本地化、教育医疗等公共服务均等化的需求，加大相关基础设施、公共服务设施投资；再如推动以促进消费为目标的政策工具箱创新，未来可能还将增加对生育、养育、教育等的补贴支持。这些方面政策发力能够有效降低城镇化以及城市生活的成本，补足和提高公共服务短板，也就是有助于产生“降成本、降门槛和补短板”效应，让外来人口、新市民真正扎根城市，真正成为享受城市均衡服务的市民，进而起到促进住房消费的作用。这可以说是推动房地产市场或者说楼市止跌回稳的长效机制。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）