存量房“收储”加速落地 有何影响？哪些难题有待破解？

上周，广州宣布，将在全市范围内收购满足90平方米以下的存量商品房作为保障房，引发社会广泛关注。截至目前，全国已有超过60个城市表态支持存量商品房收储工作，超过30个城市落地首批房源征集细则，明确了商品房收储需满足的条件。

*政府“收储”存量房，是指由政府收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。*根据中指研究院的最新数据，截至目前，全国已有超过60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的征集公告。

记者梳理这些城市的房源征集公告后发现，各地都根据本地实际相对应地提出了针对性条件。比如：

广州明确优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目；

杭州提出收购后用于保障性租赁住房的，面积以不超过70平方米的小户型为主，收购后用于配售型保障性住房的，面积以不超过125平方米的户型为主；

哈尔滨要求房源性质为住宅，单套建筑面积小于120平方米，优先选取整栋或整单元未售的楼栋项目；

银川明确房源配套设施齐全完善、权属清晰无纠纷、具备出售条件。

*重庆大学副校长 刘贵文：*因为保障的对象往往是中低收入家庭，往往是一些新市民、新青年。各地政策还要充分考虑所收购的商品房，它所在的区位、交通条件、配套设施、教育医疗等方面。

在收购价格上

像兰州、银川、青岛等不少城市，都以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即土地划拨成本和建筑安装成本加不超过5%的利润。

在收储模式上

地方国企目前是各地收购存量商品房的主力军。

*截至目前，已有30多个城市发布了相关执行细则，*部分城市收储的项目甚至已经开始投入保障房运营当中。在重庆，当地已收购两批14个项目用作保障性租赁住房，目前已经有100多套房源投入使用，单月租金约为1000元。记者看到，这些由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目，大多是30至40平方米的小户型，里面配备了一些基本的家具和电器。

*重庆市九龙坡区租户谢珂：*选择这个地方是因为交通方便，这边的办公环境，还有一个健身娱乐的环境是非常好的。

除了重庆，郑州目前也已累计收购近1000套住房，而福州则已收购商品房9501套用作保障性住房，第一批改建的户型，已经面向社会配租。

“收储”

有利于缓解房地产库存水平

随着各地收购存量商品房用作保障房力度加大，在为居民提供更多住房保障的同时，也有利于降低当地房地产库存水平，缓解当前市场下行的压力。

国家统计局数据显示，截至10月末，我国商品房待售面积7.3亿平方米，同比增长12.7%，其中，住宅待售面积3.7亿平方米，增长19.6%，已竣工未售商品房规模较大。

*重庆大学副校长 刘贵文：*目前商品房库存的压力还是比较大的。通过收购商品房来转化为保障房，*是一个非常有利的促进去库存非常现实的方式。*给市场传递一个信号，对于保障房地产市场止跌回稳是有坚定的信心，同时有足够的政策工具实现。

加快商品房去库存的同时，收储还将有利于加快保障房的供应速度，尽快解决部分群体的实际住房困难。

按照住房城乡建设部的要求，各地在收储过程中，应准确摸清需求，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，避免盲目收购。

*中指研究院常务副院长 黄瑜：*并不是到处都需要，可能就是城市的核心地区，需要一部分去做一些相应的配置保障房，在这个过程中提出以需定购，我觉得这是一个很重要的基本原则。每个城市要根据自己的实际情况，确定是不是需要收购商品房。

收购存量商品房

尚有难题待破解

采访中记者发现，虽然各地收储商品房用作保障房推进速度比较快，甚至部分项目已顺利入市。但具体实施过程中，仍然有难题亟待政策细化进一步解决。

各地政策虽然都对房源的基本条件提出了要求，如单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，但符合征集要求的商品房房源与保障房需求之间仍存在匹配难度。

*国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：*因为各地的情况也都不一样，而且每个城市不同区域的情况差别也很大，收谁的房子，不收谁的房子。另外在房源里面，很多地方存量的商品房户型都偏大，如果说按照保障房相关要求，都面临一个改造的问题。

此外，*各地在实施收储过程中，主要阻碍还包括对房源的定价问题。*记者发现，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，比如：

惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”

杭州临安表示“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”

*国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：*对于价格来讲，它实际上是决定了收储政策成败，既要确保政府能以合理成本和价格把它收储进来，另一方面它还得保障开发商愿意以这个价格成交，面临政府和开发商之间的平衡。

针对这些情况，政策层面目前也在持续发力。9月底，央行3000亿元保障性住房再贷款中，央行资金支持比例由60%提高至100%，这意味着*央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险。*同时，财政部近日也明确表示，支持专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面。

增量资金不断加入

存量房收购加速落地

在财政部、中国人民银行的政策支持下，各地存量商品房收储工作正在加速落地。在河北，首单收购存量商品房用作保障房贷款近日正式落地。

国家开发银行吉林省分行也成功发放吉林省首笔支持收购存量商品房用作保障性住房贷款4.29亿元；

湖北已组织金融机构加快投放符合条件的住房租赁团体购房贷款和保障性住房收购贷款，累计为18个项目授信24.2亿元。

为了加快收购进度，中国工商银行重庆市分行，成立了审查绿色通道，对收购存量商品房用作保障性住房的项目优先受理、快速审批。

（总台央视记者 杨潇 谭振华 李洪淼 张波俊）