李宇嘉：大力度定向减税，助力房市止跌回稳

11月13日傍晚，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场的税收优惠政策。此次在降低需求端交易税负和供给端开发税负同步发力，是近年来力度最大的一次定向减税。

追溯来看，从9月29日一线城市落实房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策以来，有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效的动作就未停止。10月17日，住建部、财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等五部门打出一套推动房地产止跌回稳的政策“组合拳”，即“四个取消、四个降低、两个增加”。11月8日，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会宣布，增加地方化债资源10万亿元。

此次，财政部又出台大力度的减税政策，是在促进房地产止跌回稳的总基调下，继续形成“降成本、降门槛、提预期”的正面效应，让10月以来商品房市场交易端的活跃度可以持续。从近期市场数据来看，热点城市网签量仍保持在高位。比如，根据深圳克而瑞监测，最近一周（11月4日—10日）深圳新房网签环比上涨7.3％，二手住房交易量已连续5周单周均超2000套。但从实际认购来看，下一步或难继续保持这样的高位。也就是说，我们不能忽视政策边际效应下降的问题。因此，才需要在落实存量政策和推出增量政策上形成叠加与循环，以夯实商品房交易的活跃度，促房地产市场尽快实现止跌回稳。

这次的减税政策有3个特点：一是降低大户型住房购置负担，契合住房需求从“有没有”转向“好不好”的新变化。二是对一线城市购房的减税幅度更大，主要由于一线城市人口流入多、房地产发展早，刚需和改善都比较集中，新政有助于交易循环。三是需求端和供给端同时减税。针对开发商的土地增值税调整还是近年来第一次。主要原因在于，近期销售端明显改善，热点城市10月以来无论新房还是二手房交易都出现50%以上甚至翻倍增长的态势，但这种态势并未传导至开发和土地市场。近期部分热点城市出让的地块有的撤牌，有的以底价成交。同时，商品房新开工降幅收窄的趋势并不明显，1—10月份累计跌幅仍保持20%以上的水平，显示开发商目前仍重在去库存、降杠杆和保交房。因此，此次在供给端减税，目的之一也是为了提振开发商开工和拿地的积极性。

值得注意的是，除了土地增值税预征率下限降低0.5个百分点外，各地还可以结合当地情况对实际执行的预征率进行调整。这意味着，东部、中部1%—1.5%的土地增值税预征率还可能降低甚至被取消，而将征税后移至项目交付后的清算环节。同时，对销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅项目免征土地增值税。取消普通住宅和非普通住宅差异后，供给端降税的幅度很大。

此次房地产交易环节的税负调整，一大背景就是，房地产供求关系已经发生重大变化。针对住房供求关系紧张时期或“有没有”时期缺房子的态势，需要最大限度增加房屋供应，并适度限制大户型消费的政策体系，包括差别化的契税和增值税政策、普通住房和非普通住房的差异等。如今，进入改善型需求发力的阶段，这些举措存在的必要性下降了。另外，当前房地产市场仍存在下行压力，交易循环不畅，也迫切需要降低交易环节的税收负担。

同时，抑制房企开发非普通住宅项目，目前也需要转向通过前端降低土地开发的税收成本，以及减少开发项目配套建设和移交给地方政府的设施，以提振开发商自主开发的积极性。总的来讲，随着增量时代转向存量时代，过去抑制房地产过快开发和流转、抑制房价过快上涨的税制特征，需要转向降低开发和交易成本、促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求。因此，全面梳理房地产税收链条，交易环节减税是大趋势。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）