财经三人谈：还房贷“先息后本”，购房者应关注什么？

作者：赵秀池宋丁刘志强

2024-06-15

<article><section data-type=“rtext”>编者的话：近日，“月供本金低至1元”“房贷还款先息后本”等新闻话题引发网络热议。在各地因城施策推出一系列针对房地产市场调控松绑政策的背景下，不少银行推出“先息后本”的个人按揭还款政策。应如何理解这些政策背后的底层逻辑？相关风险是否可控？房贷还款方式更加灵活多样，购房者该如何选择适合自身的购房金融产品？ 房贷模式创新值得鼓励推广 赵秀池 当前全国楼市低迷，各地因城施策推出了放松限购限贷限售等一系列组合拳，促进楼市回暖。尤其房贷政策不断调整，以适应购房人的需要，成为房地产调控政策的重点。 其实，房贷有多种还款方式，包括大家熟悉的月均还款，即等额还款法，每月偿还的本金与利息之和是相等的；递减还款法，即等额本金还款法，每月偿还的本金一样，每月偿还给银行的本金与利息之和是递减的。还有住房公积金贷款中的自由还款法，如同偿还信用卡账单一样，允许每月偿还一个最低数额，最后还清贷款的本金与利息即可。 这些偿还贷款的方式尽管多种多样，但原理都是基于复利原理，根据不同的还款约定偿还借款的本金和利息。由于当初还款设定条件不同，每种还款方式产生的利息会有所不同，给购房人带来的负担也不同。一般月均还法总共还给银行的利息要多一些，原因在于一开始还给银行的本金少，剩余本金多，派生的利息多；而递减还款法则派生的利息少，因为一开始偿还给银行的本金多。 因此，当下热议的“先息后本”“月供1元”的还款方式，也不用大惊小怪，只是一种还款方式的创新而已。这种还款方式在一个阶段只偿还1元本金及约定利息，可以减少借款人还款的负担，解决当下借款人还款能力不足的困境，对维持当前的金融秩序是有好处的，只不过未来的还款负担会更重。因为剩余的本金越多，派生的利息越多，后面的还款压力会加重。因此，对于银行和借款人而言，都要评估未来借款人的还款能力，谨慎选择方案。 当前的房价水平下，多数家庭都需要通过贷款实现买房梦。因此房贷政策一直是购房人关注的焦点。为了适应购房人的需要，首付款比例和房贷利率不断下降，一方面降低了购房人入市的门槛，另一方面确实降低了购房人的负担。这样的创新模式确实适应与满足了一部分借款人的需要。 此外，银行发放房贷过程中，都有严格的放贷条件，要求借款人收入稳定，有相应的还款能力，在确定每个借款人贷款额度时，也会根据其条件和相关规定进行严格的测算。例如，商业房贷的月还款额与家庭收入之比不能超过50%，住房公积金的月还款额与家庭收入之比不能超过60%，并且要有相应的房产抵押、担保等条件。 总体来看，我国个人房贷的违约率还是较低的。因此，银行根据借款人的需要，设计多种还款方式，或者在借款期间，与借款人协商变动一段时间的还款方式，减少借款人的负担，帮助借款人渡过难关，不会对银行贷款的安全性造成太大影响，风险亦应可控，相关模式的创新应该得到鼓励与推广。（作者是首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长） “先甜后苦”的底层逻辑 宋丁 近来部分银行向购房者推出“先息后本”的窗口期房贷还款政策，其含义是贷款购房者在还款初期按照约定的窗口期（如24个月）内，每月只需向银行支付贷款利息，在本金方面，只是象征性地支付1元本金（即“月供1元”），就能够每月获得明显低于常规房贷按揭月供还款额度的银行贷款支持。 这种“先息后本”的窗口期还款方式最突出特点就是给贷款购房者降低了还贷门槛，显然有利于化解当前楼市去库存压力以及缓解购房者现金流紧张状况，属便利性政策，特别是对那些收入下降、还贷压力较大的人和那些当下收入条件较差但未来收入有望增加的人来讲，可以有效缓解月供压力。 政策推出后，一些购房者认为买房的机会来了，也有不少人心存疑虑：这项政策真的有利于买房吗？如何决策，可从底层逻辑的角度来认知这项政策的双面性。一方面，“先息后本”的确有利于降低月供还款总额，减轻购房初期的还贷压力。假设贷款100万元、还款期限30年，利率3.5%，采用24个月“先息后本”的方式，前两年每月只需还1元本金，加上利息后，月供在2800元至2900元之间，这比使用等额本息还款的月供4490元要低1690元或1590元，月供压力当然要小得多。 另一方面，当“先息后本”窗口期结束后，从第三年开始按照等额本息方式还款，月供反弹为4673元，比没有采用“先息后本”等额本息方式的4490元要高出183元。从整体看，等额本息还款的总利息约61.66万元，24个月“先息后本”方式下的总利息为63.87万元，多了2.21万元。 显然，“先息后本”窗口期降门槛的还贷方式有利有弊，采纳者在获得低门槛还贷好处的同时，也将增加窗口期过后的更大还贷压力，从心理学上讲，“先甜后苦”的方式对一些心理承受能力偏低的人来讲，可能不一定是合适的选择。 可见，面对这项政策，打算买房者们需要认真、理性评估自身的还款能力，合理申请贷款和选择适合自己的还款方式。银行则应从风险管控的角度对推进这项政策进行综合考量，对申请这项还贷方式的购房者的财务状况、收入稳定性等多方面进行审核，预防后期可能发生的贷款违约风险。（作者是国家高端智库CDI研究员） 购房者应考虑未来现金流情况 刘志强 当前的中美两国在房地产市场方面出现了一些较鲜明的对比：美国方面，在陷入疫情后的高通胀阶段后，近两年的美联储一直在依靠提高贷款利息来抑制居高不下的通货膨胀。这些措施使得美国人获得购房贷款的难度越来越大，买房也相对困难。再放眼中国房地产市场，包括政策调控、售房主体及配套金融等多方正积极推出不少新政，给予市场复苏相应支持。在这样的环境下，贷款利率不断降低，贷款方式更加灵活，不少购房者“上车”的难度也进一步降低。 国内新近推出的“先息后本”等灵活贷款方式在美国也曾流行。在本世纪初，这种被称作“interest-only”贷款模式吸引了不少美国本土的购房者和投资者。总体而言，采用这种贷款会降低购房门槛、让更多买家符合购房条件，非常适合一些短期内资金有限、但是未来会有更高收入期望，或预计只是短期持有房产的购房群体。 不过值得注意的是，“先息后本”这样更加宽松的贷款模式意味着购房者在未来要有充裕的现金流支持。不能因为前期还款压力较小而忽视了后期还贷压力。在先息期限结束后，贷款者需要开始支付本金，月供金额也会增加。这种潜在压力和风险会在转涨为跌的房产市场环境中被放大。此外，利率的上升也会使贷款支付难度提升。上述这些风险后期在美国的次贷危机中出现了较为明显的暴露。 然而需要关注的是，美国“先息后本”贷款的流行是发生在其国内通胀高企且房价持续增长的过程中，这与我国当下所处的周期阶段、所面临的政策支撑及市场环境都有不同。从房地产从业者和购房者的角度，应乐见多样化的政策措施，同时结合自身情况和未来预期做出适合的选择。（作者是美国资深房产从业者、贷款执业经纪人） </section></article>