丁祖昱评楼市年度发布会：2025年上半年楼市将基本完成止跌

12月31日，第九届“向新而行——丁祖昱评楼市2025年度发布会”在1862时尚艺术中心举行。

本次发布会更完整的呈现房地产市场现状和积极变化，引导行业企业更好的向“止跌回稳”方向迈进。

上半场主题演讲中，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱以最新、最全的行业大数据，从政策、行业、城市、物业、不动产运营等多个维度全方位呈现了2024年的中国房地产行业表现，并展望2025年房地产行业发展走向。

回顾2024年，9·26政治局会议首提“止跌回稳”后，四季度成为一道明显的分水岭，百城新房成交四季度止跌，重点30城二手房成交创历史新高，一二手房总需求趋稳，总价300万元以上高端住宅同比大增，企业销售持续承压。

展望2025年，丁祖昱认为，2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎，预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。物业管理方面，地物协同趋势下，物业管理将面临三重发力点。

发布会下半场，丁祖昱分享了住宅和非住宅领域十四个个房地产行业典型的标杆案例。无论是住宅项目的产品力全面提升，还是商业项目、文旅项目的强经营理念，这些房地产市场上出现的标杆项目和创新实践，为行业止跌回稳注入了强大动力。

2024年一二手总需求趋稳

预计2025年上半年止跌基本完成

丁祖昱分析指出，政策端从2021年开始出现转向，至9月26日政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，成为本轮中国房地产重要的转折点，12月政治局会议和中央经济工作会议强调“稳住楼市股市”。

宏观数据来看，行业仍面临较大压力，主要体现在行业销售、投资、新开工三个方面。

不过，丁祖昱也给出了“止跌回稳”的好消息。

从一二手房需求总量来看，他表示，2024年住房总需求规模趋稳。表现在数据层面，2024年重点30城一二手成交总量为3.7亿平方米，同比微降8%。一线城市一二手房成交面积同比正增7%。

从房价来看，丁祖昱判断认为，整体房价回调，一手房价回到2019年，二手房价回到2017年，部分二手房价格回调显著，不过房价在四季度已有企稳态势，部分项目四季度量价企稳。

预判2025年楼市走向，丁祖昱判断认为：“2025年政策发力点应是‘保主体’”，全面取消限制性购房措施、收购房企存量闲置土地、收购存量商品房作保障性住房将成为未来政策重点实施方向。另外，存量土地回购将是推动房地产止跌回稳的核心引擎。

在丁祖昱看来，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌。具体到城市表现，丁祖昱给出判断，他认为2025年有八城将率先回稳，这些城市分别为杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

企业销售继续承压

2025房企回到持续健康运营轨道

丁祖昱指出，企业销售持续承压。百强房企累计操盘销售业绩同比下跌30%，千亿房企数量回到2016年，较去年进一步减少4家至12家，全口经销售金额TOP100房企中民企百强占比一半，进一步聚焦十强，民企只占2席。

企业融资仍在下行，典型上市房企新增融资性现金流入下跌5%，资金流入央国企，央国企融资占比达到了62%，但央国企整体融资规模也在下降。另外，有9家房企新增融资流入同比增加，21家民企整体融资性现金流入虽然增加17%，但去除3家民企外，整体下降44%。

企业财务压力依旧，其中国企和央企财务压力也在加大。2024年上半年末50家样本企业持有现金约为1.3万亿元，较期初下跌9.56%。红档企业占比提高6个百分点至40%。

房企营销主要是是“四老二新”，从实现热销和销售逆转的项目主要营销手段来看，价格手段效果最佳，整体占比达到87%，其中华北、华南超九成的强营销项目使用价格手段，另外房企积极利用新媒、新技术，通过实景展现、新媒体推广和自拓客，实现了较好的营销效果，典型企业如华润置地、越秀地产和华发表现突出。

从客群特征来看，高端客户二代占比上升，产品需求差异化；改善客户以地缘改善为主导，需求全面升级；刚需客户倾向于总价控制，追求产品均好，主打青年社区。

发布会上，丁祖昱认为，产品端“良币驱逐劣币”已成为趋势，但“欣喜”背后也有挑战，房企需要解决产品超配带来的高成本压力，产品升维所带来的交付压力，以及产品交付后的管理压力，比如四代宅封阳台、违建等风险的管理压力以及会所超配后的运营压力。

丁祖昱表示，2025年房企将回到持续健康运营轨道，首先确保项目盈利，其次保障企业也能够盈利。

地物协同下物企回归初心修炼内功

不动产运营承压

丁祖昱分析认为物业管理行业压力非常大。

从数据表现来看，物业管理企业营收增速创新低，上市物企营收增速降至4.7%，为近年新低，各业务营收增速持续下滑，非主业增值服务降幅最大。上市物企净利再度转跌，2024年上半年上市物企净利润下跌30%，全年净利润或跌至5%以下，整体毛利率从22%下降至20%。

上市物企现金流再度下滑，营收账款占营收超七成，均值增至17.5亿元，平均账期拉长至129天，住宅业务客户支付意愿下降，先享后付占比提升20%。非住承压下行，未来压力仍将持续。

不过，丁祖昱指出从资本市场来看物业管理行业也出现“止跌回稳”信号，其中上市物企PE逐渐提升，股价筑底盘整。

从物管行业趋势来看，丁祖昱认为住宅面临经营压力大、房屋老龄化、综合环境复杂等多重挑战，物业需要回归初心，做好行活。同时，地物协同趋势下，住宅产品升级将给物业服务带来新的挑战，物业管理需要从前期反馈、降本增效、灵活运营三方面发力。

整体来看，丁祖昱表示，物管行业“危中有机”，只有回归初心修炼内功，才能成就真正的好物企。

具体来看，他指出，商业仍面临租金持续下跌、零售业态收缩、餐饮增收不增利的问题，在这一背景下，品牌主动调整，适应新消费环境，商业创新迈向3.0，场景、内容、运维三维一体的打造情感共鸣和互动体验。

聚焦“榜样的力量”

第九届“向新而行——丁祖昱评楼市2025年度发布会”有个大的变化，即将宏观数据与微观案例紧密结合在一起，发布会上共列举了62个典型的标杆案例，全面又完整的呈现出2024年楼市。

在发布会下半场“榜样的力量”，丁祖昱着重分享了14个行业标杆案例，包含住宅、商业和文旅项目，无论是住宅项目的产品力全面提升，还是商业项目、文旅项目的强经营理念，这些房地产市场上出现的标杆项目和创新实践，为行业止跌回稳注入了强大动力。

细分来看，发布会共分享了六个住宅市场典型案例，涵盖一手房和二手房。值得注意的是，会上还分享了二手房标杆案例。