继续释放政策利好，三部门发布房地产税收新政

（文/解红娟 编辑/马媛媛）仅仅五天之后，税收调整政策便迅速得以实施！

11月8日，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会。财政部部长蓝佛安强调“目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。”

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。文件显示，为促进房地产市场平稳健康发展，对关于住房交易契税政策，关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策进行调整。

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

“政策变化之一是，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。对于100万的购房，一线城市契税从3万减少到1万，减少了2/3；而其他城市契税从1.5%下调到1%，减少了1/3。

严跃进进一步表示，政策变化之二是，对于140平方米以上的购房类型，其契税税率调整为1.5%。对于一线城市来说，过去契税为3%，而现在降低为1.5%，减少了1/2。而其他城市没有变化。

严跃进认为，契税下调，一是直接激活中大户型房子的认购，即对于90-140平方米、140平方米以上的住房，都带来税费成本的减少。是对改善型住房需求的实实在在提振。二是利好一线城市住房交易，过去一线城市认购中大户型房子，契税要求高于全国水平，目前总体看齐，也进一步降低一线城市的购房成本和助力市场进一步向好。三是利好房企和房东的项目去库存。房企的中大户型的住房交易明显会拉升，利好11月中下旬及以后的营销工作。房东明显的中大户型房子，其市场吸引力会增加，利好二手房挂牌量的消化。

58安居客研究院院长张波则认为，降低交易税费，利好换房人群。

张波指出，从卖方来看，新政前，目前普宅满2年免征，非普宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，虽然一线需等普宅政策后，但大概率也将保持同一节奏，超过2年免税将更有利于改善人群入市，尤其是对原来非普宅更为利好。叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。

中指研究院政策研究总监陈文静也指出，此次政策优化后，个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税；而购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行，也有明显下降，一线城市也不再区别对待，这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

据中指研究院测算，以单价5万计算，面积分别为80、100、150平米，政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套契税税率分别为1%、2%、3%，而北上广深二套契税税率均为3%，政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%，二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。

据此计算，面积分别为80、100、150平米的房屋，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

“这是今年一线城市购房政策调整中较大的一点内容。”严跃进分析指出，包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。

严跃进进一步表示，此次调整最直接影响是，房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心交税了。从这个角度看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子的。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。

陈文静也认为，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。