高和资本郑萍：购物中心消费马太效应严重，非标需求在崛起

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“城市级头部购物中心项目的增长性是最好的。”高和资本资产管理平台高级副总裁、高和畅CEO郑萍在10月31日举办的2024观点商业年会上表示，审慎来看消费大市场，其实也并没有那么坏。

郑萍指出，上海的购物中心一年的交易额大概是2000亿到2500亿人民币，其中一半的成交金额是在前25名，而上海一共有400多个购物中心。穿越周期来看，也可以看到在疫情当中，中国头部购物中心的销售额一直是在增长的。

“从2020年到2023年有连续经营数据的60个项目，分为头部项目和非头部项目。头部项目指的是城市级头部、副城市中心级头部和区域级头部。”郑萍直言，头部项目在这4年中的发展走势是往上的，非头部明显是在往下的。

郑萍表示，城市级头部的增长性依然最好，因为过去疫情的原因，大部分城市头部项目是重奢场，它的增长性是最好的。排名第二的是区域级头部项目，第三名才是副城市中心级的项目。一线及1.5线城市，表现也很类似。

总结来看，当前面临的情况是，首先是马太分化，其次是下沉，重奢产品和各个级别的城市在下沉，下沉的原因是同质化太厉害了，在同样有得选的情况下，消费者的消费习惯就会越来越近。

与此同时，谈及重新看消费基础设施类资产的价值评估话题时，郑萍表示，综合中国消费基础设施的基本面和消费趋势来看，购物中心消费马太效应严重，并且会进一步加剧，非标的需求在崛起，以小体量集中式商业为主，多数以服务性的业态呈现出来。

郑萍进一步对比发达国家的实证现象后提出，消费的特征和经济发展的阶段是息息相关的。她补充道，服务性、个性化、多样性，以及针对本地消费者的“在附近”“便利性”，和针对游客的“在别处”，这些将会成为消费的主要趋势。

郑萍称，随着供给侧和需求侧的下沉，除了城市级和副城市中心级的项目以外，当前线下商业的主要竞争就集中在3到5公里。可能在郊区达到5到8公里，个别郊区大的项目可能会更远一些。从资管角度来讲，企业追求的永远是在场内形成可持续的交易额和租赁收入。最主要的抓手就是品牌，好的品牌能够带来更多的客流量，能够形成更多的销售额。

“从未来的发展态势来看，除了城市级和副城市中心级这样更加稀缺的项目资源以外。”郑萍指出，从区域的结构来讲，只有两类商业是有价值的，第一类就是区域中的绝对头部和潜在头部项目，第二类是在区域当中能够形成绝对差异化的主题性的小体量集中式商业。

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