“下调存量房贷利率，理论上对居民和银行都是好事”
【文/观察者网 王慧、房佶宜】降准、降息、降存量贷款利率……央行放大招，打出一套货币政策“组合拳”。
9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在会上宣布了三项重磅政策：
第一，降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行；
第二，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例；
第三，创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。
政策发布当天，A股三大指数均涨超4%，沪指创2020年7月6日以来最大单日涨幅。沪深两市今日成交额9713亿，较上个交易日放量4203亿。截至收盘，沪指涨4.15%，深成指涨4.36%，创业板指张5.54%。
“这是一套及时、有力度的‘组合拳’，这一揽子政策的落地，既有必要，也有条件。”广开首席产研院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平向观察者网表示，目前我国经济下行压力明显存在，有效需求不足，需要有力度的综合性政策来应对，才会有比较好的效果。若政策力度不大或涉及范围较小，效果可能不会太好。
连平表示，降准一方面是提供流动性，另一方面是通过流动性的宽裕来推动利率水平进一步下降。把实际利率降下来，对投资、消费都有积极的推动作用。
值得注意的是，近期世界主要经济体的货币政策进行了调整。9月18日，美联储降息50个基点，这也是过去几年美联储始终处于加息周期中的首次降息。
同时，国际上其他一些中央银行，像欧央行6月以来已经两次降息共50个基点，英格兰银行8月降息25个基点，加拿大、瑞典等央行也转向了降息。
“美联储已开启降息通道，今年可能还会降，这也给我国货币政策的进一步宽松提供了空间。”连平分析道。
中国人民银行行长潘功胜中国网
下调存量房贷利率，将产生哪些影响？
近期，有关降低存量房贷利率的呼声不断，此次相关政策的调整引起了广泛关注和讨论。
潘功胜宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。
他表示，此次存量房贷利率的下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
根据多家市场机构测算的数据，当前存量房贷平均利率约在4%。央行此前披露的数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%。新发房贷与存量房贷相差大约50个基点。
按此计算，若以商贷100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，每月月供大约减少312元，30年大约可以减少利息支出共11万元。
上海金融与发展实验室主任、首席专家曾刚认为，存量房贷利率的下调对个人、房地产市场和银行端都会产生直接或间接的影响。
“对个人来说，直接影响是减轻了个人的利息负担，间接上还可能产生增加可支配收入、促进消费的效应。对于房地产市场来说，可能会直接或间接地影响市场按揭贷款的需求，有助于市场的平稳运行。从银行端来看，息差短期可能会进一步收窄，但长期未必是件坏事，因为如果降息能带动房贷按揭规模增长的话，就可以产生以量补价的效果。毕竟按揭贷款仍是银行比较稀缺的优质资产。”
曾刚说，没降息前，银行的存量贷款余额一度出现负增长，很多人在提前还贷，造成了优质资产的流失。降低存量贷款利率、允许“转按揭”，给客户更多的选择后，客户提前还款的意愿或有所下降。“理论上来说是会有效果的，这对居民和银行来说，都是好事，但后续仍要观察存量贷款的规模变化情况。”
谈及存量房贷利率下调对银行的影响，连平认为，关键在于资产端利率下调的同时，负债端利率是否同步下调。目前是两端同步下调，可以看到，影响银行负债利率的政策利率——7天逆回购操作利率，也同步下调了。
潘功胜宣布，降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。
连平表示：“之前很长一段时间调整更多的是资产端利率，如果继续下去，商业银行可能会承受不了。目前商业银行的息差降到了1.54%，这个水平是很低的，从国际上来看，除了少数几个金融中心的息差在1%以内，大部分都高于这一数值。在这种情况下，有关息差哪怕再降一个基点，对商业银行来说都是不小的压力。所以我觉得，央行在这方面会比较谨慎，会把存贷两方面利率通盘考虑。”
“过去很长一段时间，商业银行存款基准利率和贷款基准利率基本是同步下行，维持息差。现在来看，维持息差也会是商业银行政策的一个基本考量。”
谈及降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例等政策对房地产市场的影响，连平认为，这些政策有助于去库存，给市场需求的释放带来了一些新的推动力。“房地产市场是否会就此见底还需要一段时间的观察，但毫无疑问会加快市场底部形成的过程。”
在他看来，房地产市场恢复的关键，一个是需求，一个是预期。一方面要看需求累积到什么程度，另一方面要看整个市场环境所形成的预期是否有助于需求在政策推动下得到释放。
“对于当下是否处在较好的买房时机，大家的看法各不相同。”连平认为，要想人们的预期发生变化，需求得到释放，要做到两点：首先，政策要给出较为积极的市场发展前景；其次，如果未来一个阶段，有利于未来市场运行的积极变化能够较大面积、持续的出现，比如说企业利润上升、消费增长、收入有所改善或企稳等，那么房地产市场也会因此有积极表现。
2023年9月1日，江苏省海安市一家银行的个人贷款中心工作人员为客户办理个人贷款业务。IC Photo
央行创设两项新工具，支持资本市场稳定发展
9月24日，央行还宣布创设两项新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。
第一项是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，这项政策将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。
第二项是创设股票回购增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。
关于股票回购增持再贷款，潘功胜表示，这在国际资本市场是一个非常频繁的交易行为。中央银行将向商业银行发放再贷款，提供资金的支持比例为100%，再贷款利率为1.75%；商业银行对客户再发放贷款的利率在2.25%左右，首期额度3000亿元。
“如果这项工作做得好，可以再来3000亿元，甚至可以再搞第三个3000亿元。我们要看市场情况做一些评估。该工具可用于国有企业、民营企业、混合所有制企业等不同所有制的上市公司。”潘功胜说。
连平认为，这是一个很好的思路，就是运用货币政策，在基本不扩大基础货币的条件下来支持资本市场，更多的可能不是提供了多少资金，而是提供了一种信心。
连平说：“现在有些上市公司是愿意回购的，但苦于没有钱。这种情况下，给他们提供质押贷款，让他们能够购进自己的股票，对整个股市是一个很好的推动，因为上市公司最清楚自己的股票有没有价值。”
“对于整个市场来说，虽然可能只是一部分上市公司会进行质押以获得融资，但在目前这种底部区域能够有这样一股力量来购进自己的股票，市场企稳回升可能就有希望了。”他补充道。
曾刚也认为，这一新创设的资本市场直达工具值得关注。“目前来看，它的切口较小、规模有限，但重要的是，它给未来市场留下了很大的想象空间，因为央行可以通过这种工具和机制，直接影响资本市场，未来也可以根据需要，扩大该工具的使用范围及使用金额，给资本市场带来了积极影响，有助于提振市场信心”。