专家解读：降低利率剪刀差、缓解提前偿债压力、刺激内需、对冲通缩

9月24日早间，一行一局一会联合发布重大政策变动，A+H股全线大涨，地产股、大金融、钢铁、银行股等领涨。

截止发稿，上证指数重回2800点，涨幅3.45%，深证成指报8385.25点，涨幅3.73%，创业板指数1604.4点，涨幅4.83%；香港恒生指数18936点，涨幅3.78%。

消息面上，中国人民银行行长潘功胜当日盘前在国新办发布会上宣布：第一，将降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右；第二，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%；第三，创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展，非银机构可以从央行获取流动性，支持股票市场稳定发展。

此次政策变动首先影响的，是存量房贷持有者的偿债压力。

简单测算，若可以降低50个基点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元，利息总额约减少10万元。这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。

其次，政策延续了降低二套房首付比例的导向，使之进一步下降10个百分点，与首套房15%持平，即今后可能不存在首套房、二套房概念，以便激活改善型的换房需求。

至于第三点“创设新的货币政策工具”，也被市场认为是打通人民银行和资本市场的资金传导通道，推动直接融资发展的重大政策突破与创新，对于进一步帮助防范化解金融风险意义重大。

此外，多方行业专家向观察者网表达了相应观点，汇总如下：

李宇嘉：刺激内需、对冲通缩是政策主要意图

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向观察者网表示，此次下调与提前还贷潮关系不大，主要原因在于近期内需疲弱。

国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。

“早偿指数还在高位，这也是原因，但不是主要原因。”李宇嘉认为，主要原因在于内需疲弱。

比如，8月份社零同比增长2.1%，是近10年的次低点；8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。最终消费对经济的贡献最大，内需疲弱也是今年经济社会发展目标实现的最大阻碍。降低房贷利率即降低了居民负担，有益于促进消费。

其次，李宇嘉认为，对通缩的认可，是触发降低房贷利率的关键因素。

不久前的外滩峰会，前央行行长周小川表示，中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上，广泛的价格衡量指标连续几季呈现负值，实际的利率（名义价格-通胀率）水平会表现的更高，这会导致居民实际承担着高利率的贷款。在当前收入、就业、预期不景气的情况下，对消费的阻碍更大。

因此，政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。

赵秀池：建议继续降低房贷利率，避免利率倒挂

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池向观察者网表示，资金是房地产的闸门，房贷政策直接关系到购房人入市的成本与步伐。存量房贷利率及时调整，使利率定价与利率结构更加合理，有利于稳定楼市、金融市场秩序，乃至整个经济社会秩序的确定。

赵秀池建议，未来继续降低居民的房贷利率，避免消费贷款与中小微企业贷款利率的倒挂，避免商业住房贷款与住房公积金贷款的倒挂，出台更有利于楼市稳定健康发展的房地产金融政策。

她解释称，当前居民房贷利率高于中小微企业利率。导致中小微企业融资违规用于购房人买房，不利于金融秩序稳定，也增加了购房人融资的风险，不利于购房人早日入市购房。一般而言，消费贷款利率应该低于企业贷款利率。尤其住房是民生，贷款额度较多，负债期限较长，居民要倾其一生或者两辈人接力，才能还清房贷，为了降低购房人负担，房贷利率应该降低，与中小微企业利率持平或更低，才能避免中小微企业融资被挪作购房。当前，有些城市商业房贷利率与住房公积金利率所差无几，体现不出住房公积金的优惠政策和优势。因此，应该继续降低住房公积金利率。

卢强：降低利率剪刀差，遏制提前还款势头

戴德梁行资本市场部执行董事卢强向观察者网表示，存量房贷利率调整在市场上已经酝酿许久，长期以来存量贷款利率的相对高点（在上海实质可达4.8%以上）相比目前最新的二三线城市贷款利率可以到3%以下，形成“剪刀差”，以至于导致消费者一边承受高月供，另一方面想方设法想提前还款。

因此，本次降息长远上对于银行也是利好。目前在二线城市实质是银行哪怕愿意付出很高营销代价也想获得低于3%的房屋按揭贷款。所以新政一方面能遏制提前还款势头，另一方面也能为银行进一步获取优质新贷款创造条件，源头水加了，大家都有增量。

同时卢强指出，下一步需要加快真正的贷款利率市场化以及转按揭机制，形成良性利率层面的竞争。“目前有的城市还是以银行协会/倡导等名义进行新贷款利率一刀切，这个将形成一定垄断嫌疑，对于市场化流动形成阻碍。”

严跃进：“专项债+银行贷款”盘活存量土地的意愿增强

上海易居房地产研究院副院长严跃进向观察者网补充道，此次央行在国新办发布会上明确支持收购房企存量土地，这也意味着后续盘活房企存量土地的工作将进入到实质性和实操性的阶段。

尤其是从政策工具上来说，这次已经非常明确两项政策工具，即“专项债+银行贷款”的模式。这显著增强了财政资源和金融资源盘活存量土地的能力和力度。从这个角度看，盘活存量土地的支持力度明显增强。

严跃进解释称，专项债过去“涉房涉地”是有严管边界管控的，而今年支持力度明显增强，其实际上也是财政工具对消化房企库存房源和待开发土地的盘活导向。对于房企去库存和消化出险土地项目具有积极的作用。

专项债使用的情况下，各地银行等可以落实配套政策，有助于撬动此类土地收购的杠杆，有助于更快地消化存量土地，客观上对于消化房企的库存和加快资金回笼具有积极的作用，对于一些房企后续债务压力的化解和轻装上阵进行经营具有积极的作用。

此外，央行明确将在近期下调存量准备金率 0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元，意味着央行开启新一轮降准。其为市场流动性的注入等发挥了积极的作用，也在很大程度上有助于促进银行流动性增加，且增强银行贷款的能力。

严跃进分析称，此次降准的政策提前宣布，信号引导和预期引导意义很强，同时也明确

后续根据市场流动性状况，可能择机进一步下调存量准备金率。说明流动性宽松的环境将进一步释放，有助于持续促进后续货币金融市场和贷款市场的宽松。

张大伟：当下最需要的是给楼市以信心

中原地产首席分析师张大伟向观察者网分析称，当前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，如果在降低50个几点，几乎与新增的房贷平均房贷利率（3.3%左右）持平，这对2017-2021年利率高点买房的群体来说是一个特大利好。

他认为，存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及到多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量。但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。

北京统计局数据显示，2024年上半年，北京规模以上(即年营收1000万元以上)餐饮业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。

上海统计局数据2024年2季度，年主营业务收入超过200万元的住宿和餐饮业企业，营业利润数据累计亏损7.7亿。

从各方面汇集的数据来看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等民生消费全线下滑，直接给市场传递信号，地产业低迷带给了大多数人的节衣缩食，从而影响终端消费，所以当下最需要的还是给楼市以信心。

张大伟猜测，未来还可能出台的购房税费政策，如购房契税、增值税等税费的减免政策，降低购房者的交易成本。再如对于购买首套住房或特定类型住房（如绿色建筑、保障性住房等）的购房者，给予一定比例的税费减免。

同时，张大伟认为，二手房在房地产市场中占有越来越重要地位，可能会对二手房交易的税收政策进行优化，如降低二手房交易的个人所得税、增值税等，以活跃二手房市场，促进住房的流通和置换。

“924新闻发布会主要是金融政策，930很可能专门的房地产内政策也有调整的可能性，930之后更多的政策在路上。”张大伟预计。

江瀚：消除市场不确定性因素，增强信心

盘古智库高级研究员江瀚向观察者网表示，自去年9月起，针对存量首套房贷利率的调整便拉开了序幕，这一举措不仅是对房地产市场调控政策的精细化调整，也是政策工具箱中一项重要工具的成熟运用。通过差异化调整房贷利率，既能够精准支持刚性住房需求，又避免了“一刀切”可能带来的市场波动。因此，当市场条件成熟，再次对存量房贷利率进行下调，就显得水到渠成，是政策连贯性和有效性的体现。

长期以来，存量房贷利率偏高一直是社会关注的焦点之一，尤其是在经济增速放缓、居民收入增长放缓的背景下，高房贷负担成为了许多家庭的一大压力源。因此，市场上关于下调存量房贷利率的呼声不绝于耳。此次政策调整，正是对民众合理诉求的积极回应，体现了政策制定过程中的人文关怀和民生导向。

其次，降低二套房贷首付比例，对有改善性住房需求的家庭提供了更为宽松的政策环境。这一举措有助于激发市场活力，促进房地产市场的平稳健康发展。同时，通过优化信贷政策，还能够引导资金流向优质房企和项目，助力行业优胜劣汰，提升整体竞争力。

从长远角度来看，当前的一系列政策措施都是旨在稳定市场预期，并通过各种手段提振市场消费。这些努力对于房地产市场的健康发展具有重大意义。通过逐步消除市场不确定性因素，增强公众对未来经济发展的信心，国家正在营造一个更加稳定和谐的发展环境。

张波：政策说明，房价已处于底部

58安居客研究院院长张波向观察者网表示，本轮二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，直接统一了首套和二套的首付比例，也体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。

首先，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求，对于多样化改善需求的保障，也符合近期三中全会及中央经济会议精神。

其次，降低二套首付比例，也预示着房价当下已经处于底部，一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明央行及相关国家机构对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。