上海最大居民小区炒掉物业？碧桂园服务：深度反思

9月3日，针对“上海最大居民小区炒掉物业”的市场消息，碧桂园服务独家回应中国证券报记者，碧桂园服务旗下的盛孚物业与上海康城的服务合同自2013年开始，虽于去年6月到期，仍一直在提供事实服务。根据公开信息，上海康城业委会正进行意见征集，计划开展物管企业选聘工作，不存在网传“炒掉”在管物业的情况。

Wind数据显示，碧桂园服务9月3日早盘小幅走高，股价盘中涨超2%。

碧桂园服务最新回应

上海康城第五届业主委员会近日在其微信公众号上发布一则意见征集称，8月25日的业主大会决定不再续聘在管物业服务企业——深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司。

上海康城第五届业委会微信公众号

上海康城是上海市最大的单体开放式社区，位于闵行区莘庄镇西片，占地面积1平方公里。该社区规划建筑面积207.73万平方米，286栋高层住宅，规划户数12500户，实际居住人口约3.6万人。上海康城小区的物业公司是深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司，据天眼查显示，该物业公司由碧桂园生活服务集团股份有限公司全资控股。 

碧桂园服务方面3日对记者表示，盛孚物业的物管服务未能让上海康城的业主、业委会满意，公司深表歉意，并从集团层面进行深度反思，采取整改措施。

首先，碧桂园服务重新任命上海区域总裁、沪南地区负责人，上海康城项目已由集团总部直管。其次，直管后，公司逐一针对业委会提出的各种物管细节问题给予切实可行的解决方案。比如，对康城社区进行网格化划分管理，责任到人，以解决宠物粪便造成的环境问题。重新规划小区绿化方案，目前小区南门、北门绿化带已焕然一新，成为业主出门、回家的一道风景线。以每3天1个水系清理改造的速度完成了3个水系的清理焕新，解决康城小区内66个大型水系在建成之初就未有设置出水口及入水口的历史遗留问题带来的水系环境问题。在开学季开展“小红帽”和“护学岗”活动，为社区儿童上下学保驾护航，以解决开放式小区的出行便捷性问题。 

碧桂园服务称，物管服务改进得到了部分业主的肯定与支持，越来越多的业主在主动与公司进行良性沟通，公司仍会积极参与上海康城物业选聘，以实际行动来获取业委会的认可。 

碧桂园服务称，依然期待能参与康城小区的下一个十年建设。公司会结合成功改造天津军粮城老旧社区的经验，对超过20年历史的上海康城社区基础设施、环境等进行针对性研究，提出全新的社区焕新方案；将在康城项目搭建数字化管理体系，保障业主诉求，闭环管理让服务效果可视、可追踪、可监督；计划引入集团智能物联的安防、保洁、门禁等系统，解决开放性社区停车管理难等问题，以科技为社区交通提速。

上半年净利润下滑

碧桂园服务披露的2024年半年报显示，2024年上半年，碧桂园服务共实现总收入约210.46亿元，同比增长约1.5%；实现净利润15.46亿元，同比下降37.9%；公司股东应占利润约为14.4亿元，同比减少38.7%；公司股东应占核心净利润为18.4亿元，同比下降31.7%。

期内，整体毛利率同比下降3.7个百分点至约21.2%，整体毛利率下降主要出于谨慎性原则，集团自2023年8月起对若干信用风险显著上升的客户提供服务后，于集团完成履约义务且已收取这些客户的对价时，才将收取的对价确认为收入。另外，外部不利因素影响、企业经营管理因素等导致集团除“三供一业”业务分部中物业管理及其他相关服务外的其他业务毛利率下降。

期内，物业管理服务收入约127.52亿元，同比增长约4.6%，占总收入比约为60.6%。截至2024年6月30日，集团的收费管理面积由2023年同期约9.16亿平方米增至约10.06亿平方米，主要由于集团由碧桂园地产集团开发的物业储备合同管理面积于期内转化为收费管理面积，及积极外拓导致来自第三方的收费管理面积增长所致。

作为碧桂园服务的关联公司，8月30日晚，碧桂园在港交所公告，由于行业持续波动以及集团正在进行债务重组工作，集团需要更多时间去收集资料以做出适当的会计估计及判断，以及收集相关财务资料以谨慎评估其现时及未来的财务资源及财务义务，以便落实2023年度业绩及2023年度报告。目前，上述工作仍在进行中。因此，预期将会进一步延迟刊发2023年度业绩。碧桂园股票自2024年4月初至今，一直处于停牌状态。在此之前，碧桂园在港交所发布公告称，预计需要更长时间完成2023年合并财务报表的编制工作，无法按期刊发2023年年度业绩。

碧桂园地产方面，8月20日，公司发布关于债券停牌的公告。经相关债券持有人申请提议，债券受托管理人拟于近期召集相关债券持有人会议，审议相关债券增信手续办理时限等事项。经发行人申请，H20碧地3、H20碧地4及H1碧地03将自8月22日开市起停牌，H1碧地02继续停牌。