万科半年报：筑牢安全底线，三大主业竞争力凸显

8月30日晚，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，全力销售，回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流，年内已无境外公开债；同时，实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程；三大主业能力持续提升，综合住区业务销售保持第一梯队，高质量交付7.4万套房子，物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势，实现稳健增长。

业内人士分析，上半年万科面临多重挑战，最终仍能在守住流动性安全的基础上，实现高质量交付、销售跑赢大市、年内境外已无公开债等多项成果。更重要的是，还能积极响应国家对于房地产行业建立新模式的要求，在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面，产生突出成果，实属不易。企业在漫长发展过程中经历高低起伏是常见现象，从长远看，各类支持房地产平稳健康发展的政策正在陆续落地，相信在其自身持续努力下，伴随未来市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续发展轨道。

多重挑战下坚守财务安全，年内已无境外公开债

**多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力，在自身努力和各方支持下坚守了财务安全底线。**经营层面，全力销售跑赢大势，实现超100%回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

**通过全力行动，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。**上半年，万科累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

**此外，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。**上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

事实上，房企亏损实属行业调整的普遍结果，因为现阶段结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，房企尤其是头部企业为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

多赛道REITs突破，建立行业新模式下的资产证券化通路

**伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。**REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展仍有巨大空间，可以说，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

**目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。**4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

**不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。**根据公开信息显示，国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购，建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。

风物长宜放眼量，三大主业核心竞争力凸显

伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化，为居民建设好房子、提供好服务，已成为行业新发展阶段下房企核心竞争力所在。正如住建部部长两会期间对房企的寄语，“今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

**综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。**上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。**同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，**交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。**不谋长远者不足以谋一时，做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。**伴随城市发展，未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的‘未来城市理想单元’，每个单元都将生产、生活、生态集于一体，让市民在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。基于此，万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。**与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，**2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。

租购并举，长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。**同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，**传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

**物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。**在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。**商企服务综合能力受到知名企业客户认可，**万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。**此外，在科技赋能服务方面持续领先领跑，业内首创《数字物业服务报告》，**通过透明的数字化方式，展现服务期内物业服务、设施设备、公共资金的实时状态，让客户实现所选即所得。

坚定看好公司前景 骨干团队集体大力度增持

**值得注意的是，万科于近期公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定。**业内人士认为，万科是年内少数完成管理人员增持计划的房企，2亿元的增持金额也明显高于行业内的同类增持计划，如此大力度的增持，充分体现了万科团队的诚意。另一方面，相较于多数上市公司的高管增持计划，万科此次增持的人员涵盖范围更广，近2000人参与，向外界展示了万科骨干团队同舟共济的坚定决心，这对市场更具重要意义。房地产当前仍面临多重挑战，任何房企都不可能仅靠少数人力挽狂澜，万科这种一直以团队作战著称的企业更是如此，上下齐心协力，众志成城才可能渡过难关。而为了广泛动员骨干队伍参与此次增持，万科管理团队带头表率增持不低于总额三分之一，更是体现了其与公司共度难关的决心。毕竟，万科高管近年已连年大幅降薪，面对当下行业的深度调整，公司内部骨干人员能够拧成一股绳，将是万科穿越此轮周期的底气所在。