万物云朱保全：身处暗处，目及金山，终将越过山丘

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“投资人是理性的，做企业是感性的。”

8月23日，万物云召开2024年上半年业绩发布会，万物云董事长朱保全表示，当前投资者最关切的是开发商影响及关系处置问题，但万物云是万科养大的孩子，双方水乳交融，是剪不断理还乱的关系，今天不能就说一刀两断。

在朱保全看来，“人都是有感情的，业务势必藕断丝连。双方业务量虽确实在下降，但应收账款显著增加，我们既希望能够保持业务的相对独立性，同时感情上又很难做到投资人说的一刀两断。”

但不可否认的是，即使受开发商关联交易拖累，万物云仍交出了一份不错的中期业绩。

数据显示，截至2024年6月30日止六个月，万物云实现收入175.6亿元，同比增长9.6%。其中，社区空间居住消费服务板块收入为101亿元，同比增长11.8%；商企和城市空间综合服务板块收入为60.7亿元，同比增长7.0%；AIoT及BPaaS解决方案服务板块收入为13.9亿元，同比增长5.7%。

若剔除所有开发商相关业务，公司上半年收入为153.6亿元，同比增长16.2%；毛利20.0亿元，同比增长12.8%，收入及毛利增速更快。

尽管如此，万物云期内利润下滑幅度远远低于行业平均水平。数据显示，截至2024年6月30日止六个月，万物云核心净利润为12.018亿元，同比降低2.7%。

与此同时，万物云坚持大手笔分红回馈股东。截至2024年6月30日止六个月，万物云股东应占每股收益为人民币0.66元，董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，其中55%为中期股息分红， 45%为特别股息分红，向股东派付截至2024年6月30日止六个月的中期股息每股人民币0.562元（含税），特别股息每股人民币0.460元（含税），合计派发股息每股人民币1.022元（含税）。

关联交易收入下降

曾被视为物业行业高增速与高估值后盾的关联开发商，如今却成为了“拖累项”。

数据显示，2021至2023年，主流上市物业企业的持续关连交易收入占比从17.2%下滑至14.1%。另外，2023年，主流上市物业企业的关联方应收同比提升13.5%，关联方应收款项也成为市场高度关注的指标，引发市场对于回款问题的担忧。

幸运的是，万物云对此早有预判。朱保全曾在2023年业绩发布会上表示，2023-2025这几年会是行业的分水岭，此岸是房地产开发产业链末游，彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成物业行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖，要自身有更独立自主的决心。

因此，近年来，万物云一直在努力降低与万科间的关联交易比例，从2021年的19.2%，到2022年16.0%，再降到2023年的13.5%。截至2024年上半年，万物云与万科间的关联交易收入占比进一步下降到10.1%，下降了3.4个百分点。

其中，住宅物业服务方面，来自万科集团及其合营企业及联营公司的财务收入为49.75亿元，占总住宅物业服务收入93.16亿元的53.14%，较2023年同期的55.06%减少了1.92个百分点。

物业及设施管理服务方面，来自万科集团及其合营企业及联营公司的财务收入为7.08亿元，占总物业及设施管理服务收入47.99亿元的14.75%，和2023年同期的14.52%相差无几。

万物云表示，下半年公司会进一步主动降低与万科间的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。对开发商关联业务下降的影响，会尽可能通过非开发商主营业务的更好发展来弥补，最终保持收入正向增长。

值得注意的是，在减少关联方拖累的同时，万物云也有意识的锻炼自身肌肉，其中以AIoT及BPaaS解决方案服务表现最为突出。

数据显示，截至2024年6月30日止六个月，万物云来自AIoT及BPaaS解决方案服务产生的收入为13.92亿元，较2023年同期的13.16亿元增长5.7%，主要得益于企业远程运营服务收入的增长。

具体来看，期内万物云来自BPaaS解决方案的收入为7.89亿元，同比增长22.0%，占总收入的4.5%。该业务在报告期内的毛利为2.92亿元，较去年同期增长33.4%，占总毛利的12.2%。

万物云介绍，该业务的快速增长来源于本集团在企业及空间客户两方面的市场化拓展能力，截至2024年6月30日，企业BPaaS业务外部拓展成效良好，新增客户包括头部AI企业、大型医药企业、知名通信企业等；空间BPaaS业务累计在29个城市项目中落地。

AIoT解决方案方面，期内，万物云来自AIoT解决方案的收入为6.03亿元，占总收入的3.4%；其中来自开发商的收入为2.78亿元，同比下降25.1%；来自产业客户的收入为3.25亿元，同比上升8.7%。

蝶城底盘数量增长至642个

对万物云的未来，朱保全充满信心，并在年中业绩报告中写道“身处暗处，目及金山，终将越过山丘。”

事实亦是如此。作为一家战略前瞻的公司，面对当前的行业周期，万物云比想象中更有准备。

朱保全表示，蝶城、多元客户及科技三大战略的提前布局和坚定实施，助推公司在主营业务上取得了强劲的增长。其中，蝶城战略已成功兑现，存量致胜助力底盘扩张，流程改造助力住宅毛利继续向上。

数据显示，截至2024年6月30日止六个月，万物云蝶城底盘数量增长至642个，其中标准蝶城202个，主攻蝶城180个，目标蝶城260个。

具体来看，流程改造上，新增50个蝶城改造项目，已累计改造200个蝶城，改造住宅项目1337个；生态叠加方面，二手房买卖GTV达98.0亿元；“人+机器”流程变革、“飞鸽”智慧调度平台等多个行业首创方案，成功实现住宅物业服务的持续提效，由此带来住宅物业板块的收入和毛利水平的提升。

以南京滨江奥城观澜苑项目为例，为对老旧的地库进行彻底改造，并避免外包产生的质量问题，万物物业决定成立维修共享中心，通过组建服务团队、采购地库研磨设备等手段探索自主施工新模式，以滨江奥城为试点，启动地库固化地坪改造工程。

从结果来看，南京滨江奥城观澜苑地库改造得到了小区居民的认可，最终安装阻车器340余组，出新墙面约为1.9万平方，节能灯管改造千余盏，标线出新千余米。据业主王阿姨介绍，小区的车位也涨价了至少10万元，资产得到了显著的保值增值。

另外，在保质保量完成工作的前提下，万物物业为南京滨江奥城观澜苑地库改造工作节省了将近70%的成本，成为当地各个业委会组织与基层政府参观的标杆。

值得一提的是，滨江奥城试点的成功，让该维修共享中心的服务半径扩大至整个南京甚至是万科物业苏皖区域。据南京万科物业管理有限公司第一分公司总经理张立志介绍，从2022年至2024年5月，维修集约化施工已勘察32个项目，完成101项工程，节约成本约320万元。

这只是蝶城内流程改造工作的一部分。事实上，通过试点，万科物业在上半年重点打造了设施翻新、自有团队、自建能力、自购材料等能力，并凭借不断迭代的服务模式，在存量住宅市场的市拓能力始终位于行业顶尖水平。

数据显示，在报告期内，万物云新获取了221个共12.76亿元饱和收入的住宅市场合同。根据本集团内部招投标数据统计，报告期内在蝶城内获取存量项目的中标率达到74.0%。在报告期内，万物云共对52个项目承诺投入0.92亿元智慧社区改造资金，助力社区更新及智能化升级。

除改造外，万物云还围绕著蝶城内房屋的租赁、买卖、装修及维修四大需求开展业务。2024年上半年，万物云的二手房屋买卖总交易额达到98.02亿元，佣金率1.75%，同比提升0.01个百分点；房屋租赁业务服务总套数达到35439套，同比增长12.5%。2024年上半年，社区家居装修改造服务共产生7189单合同，合同额共计2.04亿元，同比增长20.5%。

“在2024年下半年，本集团将继续对不少于50个蝶城进行流程改造。”朱保全表示，虽然通过蝶城找到了供应链提效破解之道，但在住宅物业服务领域，客户服务品质更加重要。后续会通过持续的现场投入来获得客户的认可，使得客户“在如今复杂的经济环境下保持较高的付费意愿”。