越秀服务：上半年营收19.60亿元，未来收并购会更加谨慎

（文/解红娟 编辑/马媛媛）8月20日，越秀服务召开截至2024年6月30日止六个月的中期业绩会，非执行董事兼董事会主席朱辉松、执行董事兼行政总裁张建国、执行董事兼常务副总裁张成皓、财务总监李慧婷、资本运营总监万思蕴均有参会。

据管理层介绍，2024年上半年，越秀服务实现营业收入19.60亿元，同比增长29.7%；毛利率为25.9%；股东应占盈利2.78亿元，同比增长12.1%；每股基本盈利为人民币0.18元。董事会建议宣派中期股息每股人民币0.091元，派息率为50%。

越秀服务非执行董事兼董事会主席朱辉松表示，“未来，越秀服务将夯实物业服务基本盘、坚持有质量的规模拓展、聚焦增值业务增长点，打造更好的口碑、增强市场竞争力，争取更大的发展空间。”

增值服务表现亮眼

从收入组成上看，非商业物业管理及增值服务收入的增长直接拉动越秀服务收入增长。

数据显示，2024年上半年，越秀服务实现营业收入19.60亿元，其中，来自于商业物业管理及运营服务所得收入为3.59亿元，同比增长19.2%，占总收入的18.3%；来自非商业物业管理及增值服务所得收入为16.01亿元，同比增长32.3%，占总收入的81.7%。

进一步来看，非商业物业管理及增值服务包含非商业物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三部分，且该三部分在2024年上半年均有不同程度的增长，其中，基础物业管理服务录得6.01亿元，同比增速分别为31.2%，占总收入的30.7%；非业主增值服务3.55亿元，同比增速0.7%，占总收入的18.1%。

值得一提的是，社区增值服务是越秀服务增速最快的业务。期内，越秀服务社区增值服务的收入由2023年上半年的4.01亿元增加至2024年上半年的6.45亿元，增长高达61.2%，占总收入的32.9%。

据越秀服务管理层在业绩介绍，社区增值服务主要包括新零售、经纪服务、美居、社区商业、智能化服务五个方面。其中，新零售为团购、直播带货等；经纪业务为帮助业主资产置换的需求及承接新房代理、公寓托管等；美居为装修物业。

据管理层介绍，上半年增值服务增长相对较快的是美居业务，收入同比增长2.1倍至2.45亿元。目前该业务聚焦于拎包服务及家装服务，后续会围绕外部市场环境进一步拓展，例如阳台封装、家居局改等。

“除美居业务外，新零售业务的增长也不容忽视。”万思蕴指出，新零售业务主要通过渠道端即APP、社区团购、直播带货以及社区集市等方式进行零售业务的销售工作，目前已经有家电、酒水、粮油、牛奶成功走出来。

收并购趋于谨慎

凭借着控股股东越秀地产的稳定交付和自身市场拓展能力的不断增长，越秀服务管理规模稳步扩张。

截至2024年6月30日，越秀服务拥有合约项目508个，总合约面积8881万平方米，同比增长6.4%；在管项目418个，总在管面积6667万平方米，同比增长2.2%。

从区域布局上看，越秀服务近九成在管面积位于经济发达的一二线城市，其中大湾区一直是越秀服务拓展的重点，占总在管面积的56.14%，剩余43.86%分布于华东、华中、北方、中西部三个地区，分别占总在管面积的11.12%、11.21%、21.54%。

值得一提的是，越秀服务是市场上少数既能提供社区商业全链条服务，同时也能服务中国高端写字楼、产业园等的全能型物业公司。

数据显示，截至2024年6月30日，越秀服务住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建四个业态的在管面积分别为4164万平方米、736万平方米、1107万平方米、660万平方米，分别占在管面积的62%、11%、17%和10%。

项目拓展方面，2024年上半年，越秀服务新签约项目59个，新增合约面积926万平方米，其中，约599万平方米来自市场拓展，较2023年同期的391万平方米增加了53.3%。外拓项目中，住宅占比60%、TOD占比6%、商业及产业园占比6%、城市服务及公建占比28%，遵循了“住宅+商业+大交通+城市服务”的四个赛道推进的主要战略原则。

市场拓展项目中，越秀服务中标了多个标志性项目，如港珠澳大桥、国家能源大厦、福州地铁5号线等，分别在全国性大交通地标项目扩展、加强企业总部大楼IFM服务、加强TOD全国布局等细分赛道有了亮眼的成绩。

值得一提的事，在2021年上市之初，越秀服务方面曾表示，未来两到三年内实现管理规模达到一亿平方米。另外在2023年业绩会上，越秀服务称，一亿平方米的目标仍不会变，只是完成时间可能会推迟两年。

对此该目标，管理层回应，当初提出这一目标时主要考虑到三个渠道：第一个是母公司股东关联方的交付，大概每年新增500万平方米的交付面积；第二个是第三方市场的投拓，通过市场竞标的方式去增加们规模；最后一个是市场收并购，当初集资金的相当一部分比例是计划用于收并购的。

该管理层坦言，“目前，关联交付和市场拓展的节奏基本都在预期内，主要缺口还在收并购。”

谈及收并购，张成皓表示，整体而言，物管市场还是相对分散的，行业还存在一定的这种整合的空间，集中度也会持续上升，所以相信整个并购的这个行为还是会持续。“但前几年一些大型的收并购出现了不少问题，给商誉减值给盈利带来比较大的影响和压力，因此目前整体的并购工作会趋于谨慎，会全面的平衡标的的质量、估值以及业务的可持续性。”

张成皓指出，越秀服务在今年1月曾将上市所得款项中拟用于收购和投资的部分资金下调至5.05亿元，占未动用资金的比例比从66.8%下降至35%。“也就是说，目前公司仍有5亿资金是用于收并购的，会继续留意市场上的并购机会，重点关注跟越秀服务协同效益较高、经营质量和可持续性高，能够提升区域密度、财务规范以及估值相对合理的标的。”

“但我们也不会盲目的去扩张规模，会做负责任的收并购。”张成皓说道。