美的置业：相信房地产开发业务还会回到舞台上

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“相信美的置业的开发业务总有一天还会回到舞台上来。”首席财务官林戈说道。

8月19日，美的置业召开2024半年度业绩发布会，董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐、执行董事兼执行总裁王大在、执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

会上，管理层介绍了2024年业绩数据，期内美的置业实现收入251.34亿元，同比减少30.83%；毛利约23.21亿元，同比下降51.6%;公司拥有人应占溢利约3.76亿元，同比减少51.94%;公司拥有人应占核心净利润约4.19亿元，同比下降51.1%。

为应对业绩下滑压力、减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险，美的置业将房开业务重组，接着通过实物分派方式从集团剥离。

“但这并不意味着美的置业放弃了这个行业。”首席财务官林戈直言，无论是大股东还是经营团队，美的置业对地产这个行业既然保持着信心，只不过现在在应对特殊的阶段的周期交替的过程当中，不能用过去常规的应对方案去过度过这一个危机，所以美的置业采用了一个非常规的特殊的重组方案。　

偿债压力较小

不可否认的是，受行业出清和转型影响，美的置业业绩数据并不理想。

2024上半年，美的置业及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约202.1亿元，同比下降50.17%；确认销售总面积为227.7万平方米，较2023年同期的339.1万平方米下降32.9%。

受确认销售面积减少，美的置业开发业务有所下滑。数据显示，2024上半年，美的置业物业开发及销售241.05亿元，同比减少32.04%。

需要指出的是，在开发业务下滑之际，美的置业物业管理服务、商业物业投资及营运却显现出强大的韧性。

以物业管理服务举例，2024上半年，美的置业物业管理服务8.4亿元，同比增加15.89%，主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致。

数据显示，2024年上半年，美置服务服务合约面积9218万平方米，第三方业务占比达20%。报告期内，非住宅业态合约面积约1100万㎡，合约收入约3.2亿。另外，借助控股股东的强大产业链资源优势，物管业态从住宅业务延伸至产业园区、医疗康养等领域。

王大在指出，未来物管服务要继续发力核心业务即住宅核心业务，基于强大的产业链资源优势，让服务管理延伸到产业园区、医疗、康养等等多元化赛道，继续优化提升住宅项目的客户服务体验的同时，把医院、产业园服务的第二赛道继续进行很好的拓展和延伸，强化核心竞争力。

另值得一提的是，凭借稳健基本面、财务审慎的优势，美的置业是业内为数不多获得融资的房企。

于报告期末，美的置业累计发行三期共计人民币41.2亿元中期票据，有息负债总量为人民币371.0亿元，较上年同期下降人民币66.6亿元。净负债率为50.1%，现金短债比1.26，扣预资产负债率67.8%，三道红线保持绿档。加权平均融资成本为4.54%，继续保持低位水平。

与此同时，美的置业主动优化负债结构。截至报告期末，公司一年内到期有息负债人民币90.8亿元，月均还债仅人民币7.6亿元。报告期内，现金总量135亿元，偿债压力较小。

股权重组

“行业目前处于出清和转型的交织期，可以说是非常困难。”首席财务官林戈表示，为度过这一危机，美的置业采用了一个非常规的特殊的重组方案。　

6月24日，美的置业发布公告称，公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，股权重组方式采用了香港资本市场常见的实物方式分派。

即美的置业计划对其房地产开发及销售业务（房开业务）进行内部重组，即将房地产开发业务从上市公司业务中剥离，将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理、商业物业投资与运营以及房地产科技。

中指研究院企业研究总监刘水向观察者网表示，把房开业务从本集团剥离将可减少本集团的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在本公司部分投资的选择权，减少其与本公司股份相关的房开业务投资风险。

刘水进一步指出，将重心转移到轻资产模式，实现更高的利润率（与房开业务相比），并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。

美的置业方面表示，此举是为降低债务水平及信用风险、业务模式重心转移至轻资产属性并保留集团价值重估，未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索房地产发展新模式。

据悉，美的置业拟将房开业务重组到附属公司（“私人公司”），后将私人公司股权以实物形式向全体股东进行分派，同时提供现金替代方案即每股5.9港元，现金替代的市盈率为20.82倍，远高于市场可比公司，且较6月23日公告前最后交易日收市价每股3.75港元溢价57.3%。

经重组后，房开业务产权线整体上移，由美的控股直接负责。同时，美的置业经营团队保持不变，继续承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理，为其提供代建、销售、物业等一系列服务。

重组完成后，美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式，业务实质并未发生改变，且将更聚焦于民生实业，以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链。

关于重组后上市平台的营收目标，管理层透露，未来上市平台营收目标复合增长不低于25%，净利润率复合增长不低于20%。其中，物管服务业务未来3年的规模会有不低于10%的增长，同时公司还会保持行业内有竞争力的派息政策。