万科：拟发起大手笔增持，坚定看好行业前景

（文/解红娟 编辑/马媛媛）没有任何遮掩，万科对业绩问题进行了坦诚说明。

7月9日晚间，万科发布2024年半年度业绩预告，预计公司2024年上半年归母净利润亏损70亿元至90亿元，同比下降171%至191%；扣除非经常性损益后净亏损50亿-65亿元，同比下降157%至175%。

对于此次业绩亏损的原因，万科坦言，尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。

另外，“随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响。同时，公司为确保现金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步加大。”万科在业绩预告中指出。

但不可否认的是，万科已在全力行动，且已初显成效。

报告期内，万科制定了业务重整和化解风险的“一揽子方案”，坚定瘦身健体，降解风险，取得积极进展：实现高品质交付7.4万套房子，全面完成预定计划；保障公开市场债务正常兑付；实现销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营；实现大宗交易回款93.4亿元；印力集团完成商业基础设施REIT的发行，发行规模32.6亿元。

对此，有业内人士指出，在自身持续努力下，伴随市场逐步恢复，相信万科也将重新回到健康可持续发展轨道。

1862名管理人员拟自筹2亿增持股票

值得一提的是，业绩预告披露同日，万科还发布了增持计划。

公告显示，基于对行业和公司未来发展的长期信心，公司骨干管理人员共计1862人，计划于6个月内自筹资金人民币2亿元增持公司A股股票。

根据增持公告显示，万科此次增持不设定价格区间，增持股份自愿锁定两年。增持主体包括在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干员工等。

万科表示，为增强市场信心，此次公司管理团队及骨干人员共同参与，在能力范围内进行最大力度增持，以表达对公司前景的充分信心及同舟共济的坚定决心。本次增持计划，管理团队增持金额将不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定，有助于推动瘦身健体一揽子方案尽快取得阶段性成果，相信公司未来将重新走到健康发展的轨道上。

这也侧面表现出万科管理层对房地产未来市场的看好。万科管理层在同日举办的分析师交流会上表示，近期需求端政策力度较大，很多城市取消了限购，取消了按揭贷款利率下限，也调降了首套、二套贷款首付。

表现在数据上，2024年6月，百强房企全口径销售金额环比增长32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6个百分点。

与此同时，4月以来万科自身销售额也在逐月上升，“目前几个核心城市比如上海、深圳、杭州、广州成交有企稳迹象，特别是一些改善型项目，销售情况都不错。”在万科管理层看来，这是非常好的信号。

万科管理层始终认为，相对于潜在总需求，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。“未来十年需求量完全可以保障每年10～12亿平方米的开工量。但2023年我们商品住宅新开工量只有6.9亿平方米，今年1-5月同比进一步下降25%。照此推算，预计今年住宅新开工量不会超过5亿平方米，人均下来比一些发达国家目前的水平还低。”

万科管理层强调，从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显。

基本面长期向好

即使现下出现亏损，但不可否认的是，万科的基本面依旧偏强。

2024年上半年，万科持续提升三大主业的经营情况，建设面向行业新发展阶段的竞争优势。开发业务方面，万科加大了存量资源的去化和盘活力度，上半年全口径现房签约超240亿元。同时2022年后新增投资项目表现优秀，累计销售去化率60%左右，项目已售部分的毛利率水平18%以上。

租赁住宅方面，万科泊寓在2024年上半年继续保持了行业领先优势，其中，GOP利润率达到90.1%，同比提升1.3pts；单房运营成本158.8元/间/月，同比下降13.3%。

报告期内，万科泊寓业务新项目拓展1.5万间，比去年同期增长85.3%。截至目前，万科泊寓现管理租赁住房24.5万间，累计开业18.4万间，继续保持集中式长租公寓管理规模全国第一。

物业服务方面，万物云处在成熟发展期，上半年在服务客户方面表现出色，经营良好。其中，蝶城运营提效成果显著，已完成287个蝶城变阵，上半年提效近2亿元。同时，万物梁行继续蝉联“中国IFM综合设施管理企业TOP1”，实现多项创新服务产品落地试点。

在基本面均保持稳步增长的同时，万科获得了不少企业和机构的支持。仅就融资方面，万科获得主要金融机构的大力支持，合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元。

在这之中，就不得不提招商银行牵头的200亿元银团贷款。据悉，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，抵押物为万科旗下万纬物流股，获得的200亿银团贷款是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

与此同时，万科也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增融资149.8亿元。

大宗交易方面，万科主要围绕资产交易和REIT、Pre-REIT基金两个方面。

期内，万科资产交易实现回款93.4亿元，其中，2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权，5月深铁集团力挺万科以22.35亿元接盘万科深超总地块，6月份印力还完成了南翔印象城MEGA48%的股权交易。

REITs和Pre-REIT基金方面取得积极进展。4月印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元。保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中。建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT基金在推进过程中。

得益于此，万科几乎没有还债压力，2024年上半年完成全部到期公开市场债务偿付，年内已无境外公开债，下半年境内公开债券还剩2笔，将通过经营端现金流、银团贷款等渠道安排偿还。