美的置业剥离房地产开发，是当下最明智的选择

（文/解红娟 编辑/马媛媛）本轮房地产调控中，第一家剥离房地产开发业务的top20房企出现了。

6月24日，美的置业发布公告称，公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，股权重组方式采用了香港资本市场常见的实物方式分派。

即美的置业计划对其房地产开发及销售业务（房开业务）进行内部重组，即将房地产开发业务从上市公司业务中剥离，将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理、商业物业投资与运营以及房地产科技。

值得一提的是，将重心转移到轻资产模式，并不意味着美的置业彻底放弃房开业务。

有接近美的置业的行业人士表示，此次重组后，房开业务产权线整体上移，由美的控股直接负责。同时，美的置业经营团队保持不变，继续承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理，为其提供代建、销售、物业等一系列服务。

这样做的好处是，房开业务的资产和负债从上市公司美的置业的并表范围，调整为控股股东美的控股的并表范围。

换言之，并不是美的置业退出房开业务，而是控股股东美的控股将重资产拿地的任务接了过来。

甩掉重资产包袱

需要指出的是，美的置业在房企中的排行并不低。

据克而瑞研究院数据显示，2023年，美的置业实现操盘金额599.5亿元，位列中国房地产企业操盘榜第十九位；实现全口径金额658.8亿元，位列中国房地产企业销售榜第22位。

不过，由于房地产市场风险加剧，美的置业在2021年后就极少在公开市场拿地。据不完全统计，美的置业2022年仅新增一块土地；2023年也多在总部附近拿地，分别在广州、长沙、佛山等城市获取5幅地块，新增货值约70亿元。

“这并不足以支持一家房地产开发企业继续发展下去。”一位行业人士分析，美的置业主动减少拿地，但土储却一直在消耗，会出现土储不足的问题，时间长了自然会成为边缘化房企。

表现在数据上，截至2024年5月31日止五个月未经审核销售数据，美的置业在报告期间已售建筑面积约为149.8万平方米，实现合同销售金额169.4亿元。按2024年的销售目标550亿元左右计算，美的置业前5个月约完成去年全年销售额的3成。

与此同时，房地产开发的重资产模式也在给美的置业不断加压。截至2023年12月31日，美的置业有息负债总额为380.7亿元，同比下降了21.4%。其中短期债务约120亿元，对应现金及现金等价物175.53亿元。

不可否认的是，由于有美的控股背书，美的置业成为为数不多在2024年仍能发行债券的民营房企。

例如，2024年6月18日，美的置业成功发行了2024年度第三期中期票据，此次发行的中期票据计划发行总额与实际发行总额均为12亿人民币，发行利率为4.28%，发行价格为每百元面值100元。

但受限于不断下滑的销售额，美的置业在未来能收回的现金流也越来越有限。这个时候，剥离房地产开发业务不失为一个好的选择。

经营团队保持不变

事实上，即使重组完成，也不会对美的置业经营团队造成影响。

美的置业方面表示，此次重组探索经营管理及业务运作不受影响的上市公司重组新模式，控股股东所持房开资产的全链条开发管理仍由现有经营团队继续承接。公司经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化，不受影响，经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务。

上述接近美的置业的行业人士指出，借助重组，可以重构房地产业务的经营模式，将重资产拿地和开发运营分离开来，开发团队得以释放活力，锻造实力，拿地规模也可以更直接地借助控股股东的资金实力，拓展空间。

该人士直言，“此次重组如果得以顺利实施，上市公司操盘房地产项目将无需受制于自身的资金规模，参与的房地产开发规模将可以做得更多。”

中指研究院企业研究总监刘水表示，把房开业务从本集团剥离将可减少本集团的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在本公司部分投资的选择权，减少其与本公司股份相关的房开业务投资风险。

刘水进一步指出，将重心转移到轻资产模式，实现更高的利润率（与房开业务相比），并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。

江瀚也认为，剥离房开业务也将为美的置业的股东提供变现其部分投资的选择权。通过实物分派私人公司股份的方式，股东可以选择持有剥离后的私人公司股份，从而减少对与公司股份相关的房开业务投资风险。这有助于增强股东对公司未来发展的信心，并为其提供更多的投资选择。

“然而，需要注意的是，将重资产的房开业务剥离将不可避免地缩减美的置业整体业务的规模。”江瀚直言，这可能会对公司的市场地位和影响力产生一定影响。但考虑到轻资产模式的潜力和优势，以及剥离房开业务带来的财务和战略上的益处，这一决策无疑是美的置业在当前市场环境下做出的明智选择。