降首付、降利率、降门槛，买房该现在出手还是再等等？
【文/观察者网 王慧】购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房……
“517新政”出台之后，包括上海、广州、深圳等在内的全国主要城市纷纷跟进。有人称，这套政策“组合拳”是“史诗级利好”。
如今，新政官宣已半月有余，市场端表现如何？在多大程度上提高了购房者信心？有购房需求的人，应该现在出手还是再等等？在增量房贷降低的情况下，接下来存量房贷会调整吗？
“看房的人多了，刚需正在陆续上车”
“517”新政十天后，上海跟进，于5月27日发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。
“出来看房的人明显多了。”上海某地产中介A经理告诉观察者网，最近他非常忙，客户一个接一个。
“新政之前，客户一般都是周末才出来看房，新政出台之后，不少客户工作日也出来看房了。”A经理说，他最近的日带看量比之前差不多增加了200%。
他注意到，目前看房的客户以刚需为主，之前这些客户大都信心不足、处于犹豫的观望状态，新政出来之后已经有不少选择出手了。
“刚需正在陆续上车。”A经理认为，这次新政的力度很大，他觉得最近认真看房的客户当中，八成都会选择出手，剩下两成会继续观望。
A经理服务的地产中介门店位于上海内环。他发现，最近接待的客户中有很多从外地来上海帮孩子看房的父母。
这是因为“之前非沪籍单身人士只能买外环以外的房子。新政之后，非沪籍连续缴纳社保或个税满3年的居民，也可以买外环内的房子了，所以有很多符合条件的人也到市区来看房了。”他解释道。
2024年6月4日，在上海市宝山区一售楼处，短短几分钟内就有多组客户进入售楼处咨询。（视觉中国）
回溯过往，上海对非沪籍单身购房限制甚久。
2013年11月8日，上海房地产发布市场调控政策七条措施，其中规定非沪籍单身不可购买70年产权的普通商品住宅，但可以购买50年产权的酒店式公寓。
2016年3月，上海规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳的个人所得税或社保年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，即非上海本市户籍人士购房需满足“5年社保+已婚”条件，而非沪籍单身人士则无法在沪购房。
直到2024年1月，限制才慢慢放开。上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自2024年1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外），限购1套住房。
2024年5月，限制进一步放开，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”，非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
“去库存是当前房地产市场复苏的当务之急”
近期，各地楼市新政的陆续出台，带动了楼市的“回温”。
“近两周，热点城市的新房、二手房的带看量、访客量、签约率都出现了明显的增长。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2016年以来，国家很少自上而下地出台有关房地产的一揽子政策，而是更强调城市、政府的主体责任。这次的新政让市场看到，国家又要开始“救市”了，这极大提振了大家信心和预期。
李宇嘉认为：“相较于前两年，现在房价下跌、利率下降，能有效降低部分购买刚需或改善型住房居民的月供，这对他们来说是一个很大的刺激因素。”
原东方证券首席经济学家邵宇说，新政确实在房地产市场形成一定热度，但是否能反转整个房地产销售的下滑趋势，还有待观察。
邵宇告诉观察者网，他在周边的人群中也做了一些调查，发现大家的购买意愿确实出现一些变化，但还不是非常积极。
国金证券首席经济学家赵伟也指出，与2008年、2015年不同，居民购房意愿修复偏慢、住宅库存高企，叠加房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资低迷持续时间超过去两轮，也可能将会对稳地产政策落地生效的传导路径产生一定影响。
2024年5月25日，广东省惠州市，广东19城楼市新政首日，仲恺高新区一处在售楼盘举行工地开放日，吸引了不少准业主和意向购房者组团参观了解。（视觉中国）
政策落地需要一段时间，市场端的表现也需要持续观察，但本轮调整的政策导向很明显，亮点便是盘活存量。
“楼市低迷的原因就是房地产供求关系发生了重大变化。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向观察者网表示，各城市房价不断走低，就是房地产市场供过于求的反应。因此，把政策的着力点放到去库存上是正确的。
赵秀池说：“去库存是当前房地产市场复苏的当务之急，只有去库存，才能消化供过于求的部分供给，扭转供过于求的局面。”
赵伟表示，4月政治局会议后，疏通地产高库存“堵点”思路进一步明确，存量商品房、土地均可盘活。地方政府“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房；存量土地，亦可通过政府收回收购等方式妥善处置盘活。央行再设立3000亿元保障性住房再贷款，60%的本金支持比例下预计将带动银行贷款5000亿元，政策信号意义明显。
“同时，需求端政策‘三箭齐发’，全国居民购房首付比下限、公积金和商业贷款利率均已降至历史最低，或可激活部分居民购房需求。”赵伟认为，后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财政贴息等可能成为储备政策。
是时候“上车”了吗？
在沪从事新媒体工作的小Y可以说是房地产新政的受益者，最近刚刚成功“下单”。
今年年初上海放开非沪籍单身人士购房资格之后，小Y终于有了购房资格。经历了4个月左右的看房，他选中了一套位于上海外环外的二手房，并于5月27日草签了购房合同。
“那天正好是上海新政发布当天。”小Y告诉观察者网，他没想到新政让他可选择的购房区域扩大到了外环内，“如果不是刚好这一天上车，我一定会到外环内挑一套合适的房子。”
尽管没把房子买到外环内，小Y还是赶上了“降首付、降利率”等政策。
“我的公积金贷款利率是2.85%，商贷利率3.5%。”小Y说：“按照新政，我可以付两成首付，但我没这么选，而是直接付了六成。我不想之后因为房贷影响自己的生活水准，现在的还贷金额对我自己来说比较轻松，没什么压力。”
李宇嘉认为，影响购房者的主要因素有两个：一是对房地产市场的预期。如果大家预测房价会下跌，今年买房比去年买房会便宜、明年买房比今年买房会便宜的话，大家买房的积极性就会低；二是就业和收入的稳定性。目前，我国灵活就业人员明显增加，有超2亿人。且大家工作的变动性和不确定性有很大的增长，导致大家不是很愿意去买这种大宗商品。
降低房贷利率是在鼓励大家持有杠杆，邵宇认为，“其实现在大家缺的不是杠杆，因为杠杆就意味着债务。人们缺的更多的是月供，即现金流。在预期收入平稳增长的情况下，可能会有更多人愿意加一些杠杆。”
邵宇表示，目前房地产的金融属性还没有完全回归。一些有刚需或者改善型住房需求的居民，可能会根据需求程度进行购买，但如果他们对房价没有明显上涨预期的话，可能还是会进行观望。
他认为：“如今，房地产市场总体供给过剩，居民的杠杆也比较大，可以再等一等，特别是非重点区域还可以再等等看。”
赵秀池说，对于刚需而言，高房价下租房划算，因为用买房资金的利息租房绰绰有余。如果不接受租房的理念，或者租房不能解决孩子上学、落户问题，该买房就买房。但她也提醒，投资需求要谨慎。
2024年6月3日，从空中俯瞰杭州市西湖区一新建楼盘。（视觉中国）
增量房贷降了，存量房贷怎么办？
随着新政落地，各地银行纷纷调整房贷利率，使得存量房贷与新发房贷之间的利率差距进一步扩大，存量房贷下调的呼声再次响起，不少人在考虑或已经通过提前还贷的方式减轻压力。
“我是2022年底在上海买的房，商贷利率是LPR+35个基点，年化利率为4.55%，算下来我的首套贷款利率比现在的二套利率还要高。”小W告诉观察者网，如果存量房贷不调整，她就要提前还贷了，她的朋友当中已经有人开始提前还了。
上海楼市信贷新政提出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%）。
上海某银行客户经理小L对观察者网表示，“目前，他所在的银行已经开始按照最新发布的政策执行。现在买房的首套房贷利率为3.5%，但之前的存量贷款利率仍保持不变。”
“银行没有主动降低存量贷款的动力。”邵宇说，因为对银行来说，多一些更高的利息收入也没什么坏处，所以它们不太可能会主动进行调整。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低。但在大力推动扩内需促消费的背景下，不排除未来监管部门出台政策引导存量房贷利率下调的可能。
（张菁娟对本文亦有贡献）